辽宁省抚顺市石化新城核心区BT建设投资及房地产开发项目可行性研究报告.pptVIP

项目总规模将达到74万平方米，4年半内开发完毕，以抚顺市房地产市场每年需求量和现有东洲区本地商品房消费规模进行对比，市场销售压力较大，存在一定市场风险； 抚顺市是中国水电地产房地产开发未进入过的城市，且股份公司在当地无水电工程局，因此存在政府资源不足的风险。 十一、BT建设投资及房地产开发项目综合分析 BT及项目总承包工程总投资为10亿元，投资周期为3.5年。综合利润额为2.415亿元，其中BT项目利润为2.07亿元，项目总承包工程利润为0.345亿元。综合投资利润率为24.15%。 房地产开发项目总投资21.64亿元，投资周期为4.5年。在预期市场售价条件下项目税后净利润为3.44亿元，总成本净利率15.67%。 该项目综合总投资为31.64亿元，综合投资周期为4.5年，项目综合总利润为5.855亿元，综合总投资利润率为18.5%。 BT建设投资及房地产开发项目投资分析 BT项目投入周期2年，回款周期3.5年，资金占用峰值为2012年的7亿元。根据项目投资总额和现金流计算，拟累计投资10亿元，其中项目公司注册资本金投入1亿元，最高数额股东借款为9亿元。 我方现已与多家银行进行接触，了解到银行均愿意支持基础设施建设项目投资，表示可为该项目进行贷款，当银行贷款落实后，可大大减轻项目投资过程中股东的融资压力。 房地产开发项目投入周期4.5年，回款周期4.5年，资金占用峰值在2012年为7.56亿元。根据本项目投资总额和现金流计算，拟累计融资2.5亿元，其中银行开发贷款0.7亿元，股东借款1.8亿元。 项目总体投入周期4.5年，回款周期4.5年，资金占用峰值为2012年的14.56亿元。预计总共拟累计融资12.5亿元，其中银行开发贷款0.7亿元，最高数额股东借款为10.8亿元。另项目公司注册资本金需投入1亿元。 BT建设投资及房地产开发项目投融资计划 同步获取综合收益 BT项目可以获取稳定的收益率，房地产开发项目可取得较为理想的开发收益，施工单位亦能够得到一定的施工利润，除了以上经济利益之外，我们还能够获得较好的社会效益。 带动集团成员单位协同发展 项目公司中可引入十三局、辽工局等股东单位，符合股份公司领导关于房地产公司带动集团成员单位共同发展的指示精神，扩大了房地产公司与集团内部成员单位的合作，将为做大集团房地产板块做出积极贡献。 进一步进入辽中南地区 作为国家确立的三个特大城市群之一——环渤海城市群的重要组成部分，辽中南地区的抚顺市将形成具有千万吨炼油、百万吨乙烯能力的国家石化深加工新兴产业基地。房地产公司启动此项目，可以进一步进入辽中南地区，有利于做强、做大。 项目优势分析 资金运作关系相对复杂 BT项目建设资金、回购款、房地产开发拿地资金、房地产开发建设资金、土地抵押资金、销售回款等不同资金之间可以相互融通、统一协调使用。以上经济往来涉及项目公司与政府之间的关系，也涉及两个项目公司之间的关系,在运作以上资金时，需处理好各种关系。 外部环境须熟悉适应 当地政府的管理风格、当地市场环境特点对于BT投资及房地产开发项目将产生重要影响作用。由于我们首次进入抚顺市运作具体项目，须适应当地政府管理风格、尽快熟悉市场环境，并找到切实可行的应对策略。 项目劣势分析 十二、初步结论与建议 该项目中BT项目投资周期短，利润高；政府回款有财政收入保证以及具有等价值的可冲抵开发土地保障，投资风险可控。通过测算得出，该BT项目建设中的施工利润率按照建筑工程安装造价的15%计算，则BT项目的利润为2.07亿元。则BT及项目总承包工程的总投资为10亿元，总利润为2.415亿元，总利润率为24.15%。 房地产开发项目可得到低地价的优质开发土地，降低了投资风险，与BT项目联动可以在初期免交土地地价款，进一步降低资金投入的压力以及资金的使用成本。通过以上测算得出，在土地价格在75万元/亩（折合地上建筑楼面地价375元/平方米）的条件下，总地价为人民币23337万元。该项目总投资21.64亿元，在预期市场售价条件下项目税后净利润为3.44亿元，总投资净利润率为15.90%，总成本净利率15.67%；在折现率为10%的情况下，财务净现值（FNPV）21,638.46万元，远大于零，半年期财务内部收益率（FIRR）为15.89%（折合年财务内部收益率34.31%），项目静态回收期为2.47年。 综上所述，该项目综合总投资为31.64亿元，综合投资周期为4.5年，项目综合总利润为5.855亿元，综合总投资利润率为18.5%。