2010年下半年济南尚品·清河项目整合营销策划报告.pptVIP

『前言』;目 录contents; 2010年全年实现8亿合同销售额；上半年已实现合同销售3.9亿，下半年需实现4.1亿合同销售额；;目标分解;目 录contents;现状分析;房地产政策分析;房地产政策分析;金融信贷政策分析;金融信贷政策分析;小结;2010上半年济南住宅市场分析;近期部分项目促销分析;部分项目2010上半年销售情况;近期开盘项目销售情况分析;小结;区域竞争项目分析;鑫苑·名家项目 潜在竞争;项目竞争力分析;小结;成交客户分析;成交客户分析;成交客户分析;客户小结与研判;剩余产品分析;现状总结;目 录contents;核心问题构建;目 录contents;SWOT分析;营销策略;目 录contents;营销策略执行;营销总控图;营销策略执行;;;2010年下半年房源推售思路;营销策略执行;一、重要销售节点 洋房推售期：2010年7月（C区花园洋房） 东区客户积累期：2010年8月—10月（A区高层+B区洋房） 持续销售期：2010年11月—12月（加推B区洋房与A4#产品）;媒体策略： 借助报纸平面媒体与软文炒作，主打“燕园”花园洋房产品，通过“园林—私家千米景观长廊”、“产品—125—140㎡典藏低密洋房组团”两方面进行价值传播； 在销售物料上制作花园洋房主题海报，并针对北部区域进行夹报投放； 下半年客户群来源扩大后，西部与西北部客户是本项目的客户来源区域之一，建议下半年能够于西市场附近增设户外广告牌一处； ;洋房推售期;东区客户积累期;媒体策略：更换户外广告信息为“人文样板 醇美绽放—尚品清河·东区85～160㎡典藏洋房、板式高层诚意预约中”。报纸平面媒体则推出“人文居住六大标准”系列，分别从“区域价值标准、社区建筑标准、社区园林标准、居住生活标准、社区关怀标准、产品性价比标准”六个方面全面阐释；;东区客户积累期;产品鉴赏会;东区客户积累期;营销推广费用预算;营销策略执行;现场包装提升;销售中心景观展示与外包装 ;建议在广场增加小品，如座椅、小型雕塑，增加广场亲和感 ;建议在广场增加欧式路灯与道旗，营造品质、品味与销售氛围 ;建议在销售中心外墙增加欧式灯饰，做足细节 ;建议在销售中心顶部增加LED信息展示;建议在广场划出停车位，并更换围栏 ;建议提升广场水景效果； 水景的应用对于提升示范区效果非常有效，现项目示范区水景喷泉效果较弱，不显档次，建议安装效果喷头，增加喷水造型。;建议在楼梯处增设钢琴 ;建议各功能分区增加导视牌，主要为书吧、免税店、签约室、财务室； 建议更换围栏红色纱幔 ;建议客户接待区增设电视，主要放映主题为企业宣传片； 建议沙发接待区茶几增加艺术小品或小绿植 ； ;建议儿童游乐区增加儿童设施，墙面增加教育信息板 ;建议夏季饮品增加冰镇可乐、果汁、咖啡等，并且客户可自行挑选； 建议二楼空闲位置增加斯诺克台球室与乒乓球室;销售支持;营销策略执行;客户渠道拓展; 经过上半年的地毯式行销后，2010下半年行销调整为区域性行销及针对性行销，针对已成交客户的重点单位。 ;巡展、分展点 针对目标客户群工作与休闲场所，进行项目巡展，主要针对天桥区周边各大卖场与天桥区、历下区写字楼。 堤口路大润发是区域居民购物的主要场所，且大润发附近有大量的社区拆迁，选择在此于7—10月之间设立分展点；;团队策略; 分组PK，组内配合、组外竞争 组长竞争：每月举行一次组长竞聘、选出三名组长带领团队完成业绩，形成组长间竞争； 组与组之间竞争：接待顺序以小组为大单位排名，他人荣誉与我息息相关； 组员当日竞争：组内排名倒数第二将不参与接待客户。 加快人员流动速度，时刻保证团队新鲜血液 每月实行末名淘汰制，时刻保证团队新鲜血液，调动置业顾问的积极性。;1）设立特殊产品奖：每套额外奖励100-200元不等，以现金形式发放，认购当日即可兑现，提高置业顾问的积极性，保证房源的均衡去化； 2）设立首日开单奖：每日第一个开单的置业顾问奖励现金50元，当日兑现，树立标杆，为当日成交大家良好基础； 3）当日小组奖：当日小组排名第一奖励小组50元，供组员支配，促进组与组之间的良性竞争，并提高大家团结写作相互配合的积极性； 4）连续业绩奖：连续三天有成交置业顾问，后期奖励带薪休假1天，连续5天成交奖励休假2天，充分调动积极性；;5）勤练内功，打造有战斗力的高效团队 自4月份进场至6月份，销售团队组建时间较短，6月份后全面进入调整阶段，总结前期工作，制定培训计划，针对现有问题总结培训。重点针对逆市之下市场情况、本项目卖点挖掘、针对性问题的解决及说辞、业务技巧类进行； 6）团队建设持续完善，全面关注员工成长、生活，打造健康的有战斗力的团队； 7）全面整合怡高平台资源，重大节点及关键时刻动用公司平台有效支持，保证