2011_建发半山墅_溪谷藏品价格策略报告.pptVIP

* 半山墅“溪谷藏品”价格策略报告 2011-2 建发半山墅_溪谷藏品价格策略报告 报告主要内容： * 定价前提 ——产品与目标 定价依据 ——市场与客户 1 2 3 4 核心均价说明及价格表制作 推售策略及营销铺排 * 定价前提——产品与目标 10、11区 定价产品：溪谷藏品——10与11区产品，共22套，面积区间为337-467平米 产品点评：1、临近私家庄园配套，拥有山、湖景观资源； 2、楼间距较大、花园赠送面积多，属于真正的纯独栋产品； 3、套数较少，仅22套 定价目标1：实现适度溢价提升利润，确保项目整体均价的达成 溪谷藏品是半山墅产品中仅次于山顶楼王的高价值稀缺产品 * 定价前提——产品与目标 状态 房源 面积区间 均价 总价区间 套数 售罄 7-9区 290-376平米 518-559平米 实收1.5万/平米 450-600万 30套 600-760万 9套 即推 5区 800-1300平米 3000-6000万 6套 11区 337平米 ？ 5套 408-467平米 8套 待售 10区 408、445平米 9套 价格提升障碍： 1、10、11区产品建筑面积基本在400多平米，单价过高必然会导致总价缺乏竞争力和吸引力； 2、6、7月份可售产品中，楼王的高总价意味着走量回款的任务必然由11区产品销售来完成； 3、7-9区产品总价基本在600万以下，新推产品需要有一定的总价衔接，合理过度 定价目标2：利润提升的同时需要保证适度的走量 溪谷藏品面积大，在提升价格的同时需要合理控制总价 * 定价前提——产品与目标 10区 11区 价值等级 区域 房源 价值说明 第一价值 10区 B68-B76 亲湖，中心位置，给11区的推售做标杆 第二价值 11区 B58、59、64 花园赠送面积大，或地势较高、景观视野较好 第三价值 B60-B67 受外部干扰较小，具备一定的景观视野，或面积小 第四价值 B55-57 受到一定的外部干扰，面积较大 定价目标3：树立标杆产品，形成内部的对比走量 溪谷藏品部分产品拥有较为强势的景观视野，赠送面积大 * 定价前提 产品：溪谷藏品是仅次于山顶楼王的高价值稀缺产品 目标1：实现适度溢价提升利润，确保项目整体均价的达成 产品：溪谷藏品面积大，在提升价格的同时需要合理控制总价 目标2：利润提升的同时需要保证适度的走量 产品：溪谷藏品部分产品拥有较为强势的景观视野，赠送面积大 目标3：树立标杆产品，形成内部的对比走量 报告主要内容： * 定价前提 ——产品与目标 定价依据 ——市场与客户 1 2 3 4 核心均价说明及价格表制作 推售策略及营销铺排 * 结论：银行贷款政策的紧缩对需要贷款来购买高总价产品的客户产生较大影响 溪谷藏品的意向客户均为多次置业，银行的限贷政策对其造成较大影响，基本已无法进行贷款； 目前可合作的银行仅浦发银行和思明中行，且贷款流程较之前更为复杂和严格，这两家银行存在的阻碍如下： 思明中行现对材料的审查非常严格，且需在厦门和龙海两地进行查房； 浦发银行放款相对宽松，仅在龙海查房，但是贷款最高额度为300万元，远不能满足目前产品需求。 定价依据——市场分析 宏观政策：银行贷款政策紧缩 * 数据来源：市场调研 发现之旅天印园 大族泉天下 东方高尔夫4.5期 占地29万m2，建面28万m2 占地5.6万m2，建面13.2万㎡，6.7月将推出 四期、五期、六期建面约9万㎡ 十里蓝山 半山墅 四期22栋年底上市，五期13栋 四期占地1.3万㎡，建面3.5万㎡ 占地39万 ㎡，总建77万㎡，6、7月推联排 占地650亩，总建面44581㎡，5月下旬加推 占地12万 ㎡，总建面12万㎡ 卡达凯斯 定价依据——市场分析 微观市场：岛外别墅竞争项目下半年将集中放量 国贸·金门湾 原山主人 禹洲高尔夫 2011年3月前 4-6月 7-9月 10-12月 2012年 占地1000亩，一期建面1.5万㎡ * 定价依据——市场分析 微观市场：2011年下半年在售及待推独栋别墅近200套，面积密集区200-350㎡；类别墅产品500多套，面积密集区180-300㎡ 项目名称 2011年下半年推出套数 （包含在售存量） 花园面积 （㎡） 地下室面积 （㎡） 主力面积（㎡） 主力价格区间（万） 推售时间 独栋 双拼 联排 叠加 国贸·金门湾 33 32 10 — 独：400-500 双：100-150 联：50-70 80-150 独：350-420 双：305，330 联：260-290 独：630-1000 双：480-550 联：230-300 4月30日开始线下推售皓月天产品 泉天下 7 — 80