光大国际广场项目商务策划书.docVIP

合肥光大国际广场项目商务策划书 (讨论稿) 目 录 第一章………………………………………………………项目概述 第二章…………………………………………………项目市场分析 第三章……………………………………………项目资源条件分析 第四章…………………………………………………项目开发模式 第五章……………………………………项目开发战略与进度安排 第六章…………………………………………………项目组织机构 第七章………………………………………………产品与市场定位 第八章…………………………………………………营销传播推广 第九章………………………………………………项目实施与管理 第十章…………………………………………成本测算与效益分析 第十一章……………………………………………………物业管理 ` 第一章、项目概述 一、项目背景 1、光大国际广场项目原名“安徽银沱商业中心”，为安徽银沱实业股份有限公司于1995年始开发的项目，由于经营不善，合肥市中级人民法院于2002年3月21日依法裁定 “银沱公司”破产还债，2002年5月20日安徽省高级人民法院下达了终审民事裁定书，“银沱公司”正式进入破产清算程序。 2、2003年3月31日，合肥光大置业有限公司参加了合肥市中级人民法院组织的银沱金贸区项目的竞买会，由于双方报价问题，银沱金贸区项目在本次竞买会上未能成交。 3、随后合肥光大置业有限公司继续与银沱项目破产清算组进行洽商，最终双方达成了项目转让的协议，光大置业公司取得了银沱金贸区项目，并将项目更名为“光大国际广场”。 二、项目概况 1、项目地理位置 光大国际广场位于安徽省合肥新站综合开发试验区，合肥火车站对面，两条主干道胜利路和站前路交叉口西南，区位优势明显。 2、项目用地 项目用地呈长方形，总占地25927M2（约39亩），其南北长200米，东西宽130米，地势平坦。 光大国际广场项目土地性质为商业办公用地，土地等级为商业用地三级，土地使用年限自1995年6月起为50年。 3、项目建设现状 按原“安徽银沱商业中心”的规划，该项目定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，整个项目分为A、B、C、D四区，规划总建筑面积9.7万M2，具体如下： A区总建筑面积为10827M2，其中地下车库1710M2，1-2层商业面积3952 M2，3-5层宾馆客房面积5165M2，工程已竣工并投入使用。 B区总建筑面积31487M2，其中地下车库与设备房面积3125M2，1-5层商业面积17459M2，6-16层写字楼面积10903M2，现主体结构与内外装饰工程基本完成。 C区总建筑面积19550M2，为5层中等规模商业建筑，目前处于建筑主体工程封顶状态。 D区规划中为星级酒店，现仅完成正负零地下二层工程。 第二章、项目市场分析 一在当今住宅市场上，小户型公寓可谓是一匹黑马横空出世，红遍大江南北，在上海、北京、南京等地频频告捷，销售极其火爆。小户型公寓小户型公寓第三章、项目资源条件分析 第一节、项目SWOT分析 一、优势（S） 1、光大国际广场项目地处合肥新站综合开发试验区，作为合肥城市扩容后新的金融商贸集合区，其发展潜力巨大。 2、光大国际广场项目位于合肥市对外交通枢纽火车站对面，新站区核心地不可撼动的强势位置优势，决定了该商业地产项目占据着市场发展的制高点。 3、新站区四通八达的道路体系以及通达全市的公交网络，使项目的可塑性与适应性大大增强。 4、光大国际广场项目处于胜利广场、站前广场及胜利路景观大道的环绕之中，具有靠近城市景观的近距优势，有利于资源间的相互依托、互为联动。 5、本项目主体建筑基本成型且其定性与地域条件相适应，仅需适当改造即可进入销售状态，利于项目资金的链接与回收。 6、充分发挥“光大集团”的品牌优势，创造有利市场环境，节约形象宣传成本。 二、劣势（W） 1、作为曾经的“烂尾”项目，并一度成为新闻焦点，在坚定购买者的信心方面存在着较大的障碍。 2、原有建筑布局与设计上的缺陷，带来改造成本的增加、建筑功能的不足及不同类型物业之间的干扰。 3、产品业态的组合受到原有建筑的牵制，产品附加值降低，市场价值的发挥受到约束。 4、部分商铺已出售，产权的归属影响到项目的整体运作与形象的改观。 5、作为续建工程，95年即取得土地使用权，土地使用期限仅剩余40年，给项目的销售带来压力。 三、机会（O） 1、利用“光大集团”的品牌优势，充分运用企业资源，快速占领市场，创造产品差异性，促进产品增值。 2、随合肥市民收入的不断增长，其消费能力和购买力大大增强，个人投资购买比例的提高，必将促使商业、商务类物业价格的攀升。 3、地理位置优越，比较容易形成市民追风购买和追涨购买的市场态势。 4、公司良好的金融环境，合肥市日趋成熟的公积金