广州芳村区大型综合体项目前期策划报告.docVIP

广州芳村区大型综合体项目 开发前期策划报告 一、环境分析篇 （一）、项目宏观背景分析 1、2012年全球宏观经济分析 近几年来，欧美各国以及东北亚地区的日本、韩国等国家和地区正在进行新一轮的城市发展及城市产业结构的调整，尤其是把城市功能定位及城市发展中产业结构的重新部署作为新一轮调整的重点。当前全球竞争已经发展到一个以大都市区之间综合经济实力的较量的时间。 “制造型城市”转型为“服务型城市”、打造和提升“城市特色竞争力”已成为世界新的发展潮流。随着经济的日益全球化，国际间越来越流行的说法是“得城市者得天下”。 2、2012年中国经济宏观概况 2012年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境，国家实施了积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体良好：虽然经济增速有所放缓，但仍保持相对稳健的步伐；工业生产平稳增长；居民消费持续增长；投资增速虽回归常态，但依然保持较快增长；外贸仍保持增长，但增速放缓；货币信贷运行回归常态；城镇新增就业稳步增长。 3、2012年广东经济环境分析 （1）、广东经济环境现状 改革开发以来，广东一直处在全国经济发展的领先地位。近年来，在广东的经济发展中，以广州——深圳为中心的珠江三角洲城市群迅速崛起，工业化和城市化进程相互促进，使城市经济成为广东经济发展的主要推动力量。 （2）、广东未来发展情况分析 1）、“城市化”是广东未来发展的战略重点 珠江三角洲地区的城镇化水平约为72.7％，高出全省平均水平17个百分点，是广东省城镇化水平最高的地区，已初步形成了连片的城市群，人口和产业高度聚集，辐射能力强劲。城镇群《珠江三角洲城镇群协调发展规划(2004—2020)》提出珠三角将建设成为重要的世界制造业基地和充满生机活力的世界级城镇群通过高水平的设施建设和政府间的高效作,整合轴线上的重要城镇节点和产业地区，聚合区域高新技术产业、高端服务功能和交通枢纽功能，与港澳优势互补，形成辐射“珠三角”的区域性服务与创新中心，提升区域核心竞争力。megalopolis) 简介 都市圈（megalopolis），既指特大城市，又指以特大城市为中心的人口稠密区，也称都市连绵带、大都市经济圈。 两市面积共有11181平方公里，占珠三角的37.5％；城市人口1233.7万人，占珠三角的42％，城市化水平80.7％。700万人，副中心佛山市区人口接近100万；两大城市周围有顺德、三水、高明、南海、增城、番禺等小城市和更多的卫星城。在全国综合实力前三位的城市中，广佛都市圈在面积上将超过上海，在GDP上将超过北京，在人口上将超过以上两个大城市(上海、北京)。一体化将大大强化广州作为珠三角的中心和龙头的地位，扩大中心城市的区域辐射力，广佛都市圈既是珠三角、广东地区的地理中心及产业链条中心、行政管理中心，也是未来泛珠三角的中心。。 2010年，广州市实现地区生产总值（GDP）10604.48亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长13.0%。其中，第一产业增加值189.05亿元，增长3.2%；第二产业增加值3950.64亿元，增长13.0%；第三产业增加值6464.79亿元，增长13.2%。 2011年 ，广州市生产总值（GDP）12303亿元，从2007年开始，广州GDP都保持在10%以上增长，高速发展的房地产市场为项目的开展创造了良好的氛围和环境，根据GDP与房地产关系的横向图，广州房地产近年都处在高速发展的状态。 2、广州市社会发展态势分析 （1）、广州市人口发展分析 广州全市常住人口中，中心城区为772万人，占60.84%，新城区为334万人，占26.33%，县级市为163万人，占12.83%。 （2）、广州市居民收入分析 过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中07年广州市居民可支配收入增长幅度高达13.2%，城市人口消费力度水平高，含有较高消费力。 城乡居民收入水平不断提高。据城乡居民家庭抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增长11.0%，扣除价格因素，实际增长7.6%。 （3）、广州市社会消费态势分析 在2008年，广州消费零售总额已位于北京和上海之后的第三名，当年人均消费支出达到20836位居全国之首，近年广州经济保持稳定快速增长状态，经济发展在需求为消费品市场的稳定增长创做利好的经济环境，加上收入不断上升，增加市民消费意愿和购买能力，为消费市场活跃提供了强大动力。 在2010年社会消费零售总额已到4476亿元，环比增长24.2%，消费能力旺盛。按照规划，广州市将建设世界级汽车基地等六大产业基地，到2020年，工业增加值8000亿元，社会消费品零售总额超1万亿元。 （4）、广州市消费人群特征分析 广州著名购物地点从以前百货店和街铺为