基于聚类分析的商品房成交面积问题.docVIP

摘 要 多元统计分析是运用数理统计方法来研究解决多指标问题的理论和方法。近30年来，随着计算机应用技术的发展和科研生产的迫切需要，多元统计分析被广泛应用于自然学科和社会科学的各个学科，已经成为人们解决实际问题不可或缺的重要工具。2008年以来，受国内外宏观经济因素影响和07年的系列宏观调控政策影响，全国房价涨幅逐月回落。1至7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比增长分别为11.3%，10.9%，10.7%，10.1%，9.2%，8.2%和7%。新建商品住房成交面积大幅度增加。本文首先从我国各地区主要城市商品房销售面积入手，采用聚类分析方法对我国各地区自2005年以来的商品房销售面积进行分类比较研究，以得出各因素对商品房销售面积影响程度，进而得出了相应的结论并提出促进房地产市场平稳健康发展的对策：一是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二是合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三是加强风险防范和市场监管；四是加快推进保障性安居工程建设；五是落实地方各级人民政府责任。 本文所研究的商品房销售面积就受多种因素影响，各种因素之间也常存在着一定的内在联系和相互制约。需要分析哪些是主要的，本质的，哪些是次要的，片面的，他们之间是什么样的关系等问题，多元统计分析正是解决这些问题的有力工具。因而利用统计方法中的聚类分析有着重要的应用价值。 关键词：商品房；销售面积；聚类分析 引 言 国家统计局发布数据显示，今年前8个月，全国商品房销售面积70842万平方米，同比增长23.4%，增速比1-7月份回落2.4个百分点，至此我国商品房累计销售面积增幅已经连续四月收窄。市场分析人士预计，随着楼市的逐渐升温，这种增速放缓的现象或将截至三季度末。 2008年四季度以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。 第1章 绪 论 1.1 选题背景 2005年以来，我国经济一直保持高速增长。伴随着经济的高增长，我国居民的总体收入水平也相应大幅提高，人民生活质量已基本达到小康水平，同时收入分配的格局发生了重大变化，个人收入来源日趋多样化。从2010年至2020年，全国商品房销售面积总量将达到67.53亿平方米左右，上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军，在1月29日发表《我国房地产业中长期发展目标研究》时表示。 据了解，在已经过去的十年内，即2000年至2009年期间，全国商品房销售面积总量为43.53亿平方米。也就意味着，未来十年全国商品房销售面积总量将较前十年上涨24亿平方米。 对于67.53亿平方米数据的得出依据，李战军认为，“从长期看，商品房屋的销售量和竣工量应该保持在1：1的对等关系。因此，在作未来十年全国商品房销售面积预测时，采取了两者一致的预测表述。预计未来十年商品房销售面积总量达到67.53亿平方米左右。” 未来十年城镇房屋开工面积总量为85亿平方米左右，房屋施工面积总量为206亿平方米左右，房屋竣工面积总量为68亿平方米左右。因而，这一数据与房屋销售面积总量基本持平。 除了开发量、竣工量和销售量的关系因素外，还包括全国人口规模在2020年达到13.97亿人的预测依据，以及城镇人均住宅建筑面积等依据。根据《十一五规划纲要》与小康住宅指标的要求，即到2015年我国城镇化人均住宅面积为33.5平方米，2020年为35平方米。 预测2015年全国的商品房屋空置率为1.5亿平方米之内，到2020年控制在1.6亿平方米之内。 第2章 聚类分析 2.1 基本思想 聚类分析的基本思想是认为研究的样本或变量之间存在着程度不同的相似性，根据一批样本的多个观测指标，具体找出一些能够度量样本或指标之间相似程度的统计量，以这些统计量为划分类型的依据，把一些相似程度较大的样本(或变量)聚合为一类，把另外一些彼此之间相似程度较大的样本(变量)也聚合为一类，关系密切的聚合到一个小的分类单位，关系疏远的聚合到一个大的分类单位，直到把所有的样本(或变量)都聚合完毕，把不同的类型一一划分出来，形成一个由小到大的分类系统；最后再把整个分类系统画成一张图，将亲疏关系表示出来[2]。 2.2 系统聚类法 就聚类分析的内容而言，可分为系统聚类法、有序样品聚类法、动态聚类法和模糊聚类法。这里主要介绍系统聚类法。 系统聚类法的聚类过程如下：首先将所研究的每个事物对象自己看作一个类，计算相互之间的接近程度后，将最相近的先合并为一类。然后，进