淄博市鑫盛张店店项目发展战略及整体定.ppt

淄博市鑫盛张店饭店项目发展战略及整体定位;项目研究工作的阶段划分;报告背景;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向;项目背景;项目约束条件;技术思路;;淄博是全国重要的工业基地，各区县有各自的产业支持，组群式的城市布局;淄博市人均GDP超过青岛、济南等城市，房地产处于高速度发展阶段;本案鸟瞰;本项目位于淄博老城中心地带，中心路中段，南距淄博火车站1公里，北到济青高速15分钟车程。;地块规划图及其经济指标;区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法;项目界定---位于三级城市成熟核心区的小型综合房地产项目;;我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题;S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场）;R1：非期望结果——按常规发展的可能结果;R2：期望结果——我们的期望目标;C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突;Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题;;必有物业类型 ;项目物业类型可能性分析;商业战略发展方向研究;1、张店市商圈分析;;淄博核心圈分布图;淄博核心商圈商业分析小结;淄博核心商圈商业分析小结;1、张店市商圈格局;商业规模研究的标准;商业规模研究——外因：宏观经济支持研究;商业规模研究——外因：市场支持研究;商业规模研究——外因对商业规模影响研究;从市场角度分析，本区域内可继续承受19.1万平米的商业面积增量;商业规模研究——内因项目规划指标限制研究;商业规模研究——内因项目利润指标限制研究;商业规模研究通过外因与内因综合考虑商业最大规模为15000平方米，4层底商;商业业态的研究标准;商业业态的研究外因：产业支撑商业业态研究;商业业态的研究内因研究;商业业态发展方向研究;商业业态发展方向综合判定;商业业态发展方向综合判定;不确定物业类型研究;商业;项目可能实现的3种物业类型组合发展方向;项目可能实现的3种物业类型组合发展方向;项目物业类型组合： 必有业态（商业） +酒店;项目物业类型组合一：必有业态（商业） +酒店关键驱动因素（KPI）分析;项目可能实现的3种物业类型组合发展方向;项目物业类型组合二： 必有业态（商业）+办公关键驱动因素（KPI）分析;产业分析：淄博以第二产业为主导;工业化主导的城市发展下的房地产发展机制研究;淄博的城市化仅次于青岛，而且处于由第二产业主导向第三产业主导的过渡时期;城市经济与产业结构对比启示——淄博中高档写字楼需求存在;以制造业主导的城市（宝安）借鉴——市场以内需、投资需求为主，因此控制成本成为成功的基础；同时，为迎合企业转型、创业及投资需求，必须提升形象和产品素质;初级阶段的第三产业主导的写字楼市场（车公庙）借鉴—中小规模的终端客户决定了对形象、面积、价位的需求，突出形象的中高档写字楼受市场欢迎;淄博的产业升级将带动写字楼需求。;项目物业类型组合二： 必有业态（商业）+办公关键驱动因素（KPI）分析;淄博写字楼市场竞争分析;钻石商务大厦入伙企业分析：企业以中小规模公司为主；第三产业企业所占比重高达75％;淄博商务楼现状;淄博写字楼市场竞争分析;所调查楼盘入伙企业分析：入伙企业中以中小规模公司为主；第三产业企业占较大比重，为总数的62.6％。;淄博写字楼市场竞争分析;2006年写字楼市场竞争将相对缓和;淄博写字楼市场竞争分析;写字楼市场分析结论;世联进一步利用房地产行业发展周期模型对写字楼市场进行判断;淄博写字楼市场具有发展阶段特征，市场具有一定潜力;项目物业类型组合二： 必有业态（商业）+办公关键驱动因素（KPI）分析;项目自身条件限制——项目商务气质浓厚;项目物业类型组合二： 必有业态（商业+酒店）+办公关键驱动因素（KPI）分析;写字楼战略发展方向分析;写字楼成功模式;市场先机型淄博类似案例：钻石、国贸;市场先机型——国际商会大厦淄博类似案例：钻石、国贸;成本领先型——财富广场（A座）淄博类似案例：暂无;; ;功能转换型——财富广场（B座）淄博类似案例：城市风景二期、华都名城;功能转换型——财富广场（B座）淄博类似案例：城市风景二期、华都名城;功能转换型——财富广场（B座）淄博类似案例：城市风景二期、华都名城;附加资源型——国际银座淄博类似案例：暂无;附加资源型——国际银座淄博类似案例：暂无;附加资源型——国际银座淄博类似案例：暂无;模式借鉴;办公物业发展方向综合判定;项目可能实现的3种物业类型组合发展方向;项目物业类型组合三 ：必有业态（商业）+公寓;项目物业类型组合三 ：必有业态（商业）+公寓;05年老城区新推出的大户型高档公寓市场研究;项目物业类型组合三（方向一）