反向抵押贷款制度研究——以美国经验为借鉴.pdfVIP

湖北社会科学 2013年第 4期 反向抵押贷款制度研究 — — 以美国经验为借鉴 张 芳 ，李 炜 (1．武汉大学 法学院，湖北 武汉 430072；2．宜昌市发展与改革委员会，湖北 宜昌 443000) 摘要：反向抵押贷款制度是一种具有以房养老功能的房产金融制度，在欧美国家经过20多年发展，体系和功能 日趋成熟完善。这种制度引入我国后，在国内的发展并不顺利，受到了我国法律上土地二元所有制、土地使用权续期 相关规定不明、债务到期时的抵押物流转限制等约束，使其以房养老的功能难以发挥。根据我国现有法律环境。可以 对反向抵押贷款制度进行适度改良，构建政府主导、机构主体、续期明确、他有产权准入、农村适度发展的综合性制 度体系。 关键词：反向抵押贷款；本土化：法律冲突 中图分类号：DF594 文献标识码：A 文章编号：1003—8477(2013)04—0148一o4 根据国家统计局第六次全国人 口普查数据显示 ．我国 融机构实现抵押权清偿贷款本息及费用。这种制度的现金流 6O岁及以上人211突破 1．77亿人 。占人 口总数的13．26％．其 向与普通抵押贷款相反，因此也称为 “逆按揭”。 中65岁及以上人 口接近 1．2亿人 ，占8．87％，这意味着我国 (一)美国三种主要的反向抵押贷款类型。i11(028--3o) 进入了老龄化社会。髓‘着我国老龄化速度加快规模加剧．以 1．联邦住房管理局有保险的住房反向抵押贷款。 基本养老保险、企业年金、个人储蓄性养老保险为主的养老 这项贷款又称房产价值转换抵押贷款(HECM)。通过美 保险体系已不足支撑社会养老刚性需求。与此同时，“四二 国国会的认可，反向抵押贷款的回收额会超过住房价值 ，以 ” 一 、 “四二二”家庭结构下赡养人负荷畸重。“养儿防老”的传 及贷款意外受损时的赔偿。用户可选择一次性获得贷款、每 统养老观逐渐瓦解。反向抵押贷款制度解决了不少老年人 月支付、在一定信用额度内按需提取。借款者需定期支付反 “房产富人、现金穷人”的问题 ，为养老提供了充足的现金流。 向抵押贷款保险费、贷款相关的费用。期限届满时贷款停发， 在西方国家以房养老的实践中，反向抵押贷款是最受欢迎 、 抵押住房在住户搬迁或死亡后才收回用于还贷。居住期间的 使用最广泛的一种以房养老方式。 利息照常累计。 一 、 美国反向抵押贷款制度介绍 2．联邦住房管理局无保险的住房反向抵押贷款。 反向抵押贷款最早起源于荷兰，上世纪80年代末住房 这种贷款的特点是期间固定，即贷方定期支付贷款金 价值可转换抵押贷款在被美国联邦住房管理局推出后，反向 额，借方在约定期限内还贷，无需保险费。这种贷款发放名额 抵押贷款市场迅速发展壮大起来。英、法等欧洲国家随即在 有限，入选者需要有一定的收入来源。无保险的反向抵押贷 老年居民中普遍推行 “抵押房产、领取年金”的寿险服务，加 款适合于短期的大量资金需求，所支付的金额要高于有保险 拿大、日本等国也对此进行了尝试。根据美国银《行法》的有 的住房反向抵押贷款。固定的偿还期限要求还款金额具有充 关规定，反向抵押贷款是指由不动产抵押保全的贷款，一定 足性，因此借款人用于偿还贷款的资金来源必须稳定。 年龄的老年人以自有产权的房屋作为抵押。由金融机构向其 3．放贷者有保险的住房反向抵押贷款。 提供贷款，将房屋价值全部或部分转换成现金，一次性或定 这种贷款的保险由金融机构办理，贷款对象资格无需政 期向借款人发放。借款人生前一般无需还贷 ，待去世后由金 府认可，住房未来增值的收益由发放贷款的机构与住户共同 作者简介：张芳(1982一)，女，武汉大学法学院2008级民商法博士研究生。李炜(1979-_)，男，宜昌市发展与改革委员会 副主任。 ①按照国际通行标准，60岁以上的人口占全社会总人 口比例的 10％以上，或65