潍坊富华国际贸易中心项目定位报告书(正稿).doc

富华国际贸易中心项目定位报告 前 言 从11月下旬山东中原参与贵公司项目，至今已有月余。为把该项目定位报告做得细致精确，期间本司投入相当的人力、物力和财力针对该项目进行系统的调研分析，包括对潍坊市经济状况、房地产市场、潍坊市重点区域商业、商务环境及针对个案的深入调研等等，并得出相关论证结果，之后，结合上述分析及中原多年操盘经验和对潍坊市场的切身认识，提出项目定位，并对目前规划设计方案提出相关建议。 旨在通过上述系列研究、定位工作，探讨本案营销的优劣势，希望理性的分析可以最大限度强化本案的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观风险，从整体上提高本案的总体素质和市场竞争力，并作为发展商优化项目综合素质的参考。 山东中原本着客观、负责的专业态度和应有的职业道德，我们从多方面进行反复研究、论证，以实事求是的态度撰写这份报告。 当然，时间紧促，报告中有些数据不够细致，尤其是涉及到相关个案的商业要点，但中原仍然以专业、负责的态度较为圆满地完成关键数据的搜集以保证报告的客观性和可操作性。 最后，山东中原希望这份报告能予贵司一定的参考价值，并期望能够与贵司成为长期的战略合作伙伴。 目录 第1部分 项目状况分析…………………………………………………4 1.1、项目概况 ………………………………………………………………4 1.2、周边环境分析……………………………………………………………4 1.3、周边市政配套分析………………………………………………………6 1.4、消费力分析………………………………………………………………6 1.5、潍坊商业、商务发展分析………………………………………………8 第2部分 项目定位………………………………………………………14 2.1裙楼部分………………………………………………………14 2.1.1、定位方向分析……………………………………………………14 2.1.2、项目SWOT分析 …………………………………………………15 2.1.3、商业模式…………………………………………………………17 2.1.4、客群定位 …………………………………………………………19 2.1.5、形象定位…………………………………………………………20 2.1.6、经营定位…………………………………………………………21 2.1.10、价格定位 ………………………………………………………25 2.2、塔楼部分 2.2.1、写字楼……………………………………………………………28 2.2.2、酒店………………………………………………………………36 2.2 3、酒店式商务公寓…………………………………………………44 第3部分 产品设计建议 3.1、总体设计方向………………………………………………………50 3.2、当前方案形体分析…………………………………………………51 3.3、功能流线设计建议…………………………………………………53 3.4、各种物业类型产品特点……………………………………………55 第1部分 项目状况分析 1.1、项目概况 本案位于开发区富华地块西北角，北临福寿东街，西接北海路，南临张湎河和人民广场，毗邻潍坊市政府，地处潍坊行政中心、高新产业区中心，是未来潍坊政治、文化、休闲娱乐中心区。 本案经济技术指标： 总占地面积：5.1公顷 道路、绿化用地：1.4公顷 总建筑面积：17.25万平方米 绿地率：27% 新建筑面积：14.85万平方米 容积率：3.38 原有建筑面积：2.4万平方米 地下停车场面积：30000㎡ 裙楼总建面：72570㎡，其中地下建面28110㎡，地上建面44460㎡。 塔楼总建面：76000㎡，主塔33层，45600㎡，副塔23层，30400㎡ 1.2、周边环境分析 交通： 本案西临潍坊市最具地方风情特色的景观大道—北海路，北邻城市主干道福寿街，南靠东风街，交通便利；北有济青高速（直通14号路口），南有潍莱高速，出行快捷；周边有15、环16、56、20、30等多路公交车经过，出行方便。 景观： 本案位于东部新城，潍坊市行政中心，与潍坊富华游乐园、水上皇宫、富华俱乐部融为一体，南临潍坊市政府、人民广场、潍坊博物馆，景观良好。 人文： 本案周边高校众多，如潍坊学院、潍坊信息学院、潍坊职业学院、潍坊纺织职业学院、省税校、纺织技校、奎文区实验中学等，以及潍坊市电视台、潍坊日报社等文化机构和潍坊市博物馆等，人文气息浓厚。 人民广场 富华游乐园 潍坊博物馆 富华游乐园 1.3周边市政配套分析 医疗： 潍坊肿瘤医