南京国际商城项目投资价值分析报告书.doc

目 录 一、南京国际商城项目概况 …………………………………………………………2 1．发展商简介 …………………………………………………………………2 2．项目参与方 …………………………………………………………………3 3．项目概况 ……………………………………………………………………3 选址分析……………………………………………………………4 南京国际商城总体规划介绍………………………………………5 南京国际商城首期工程介绍………………………………………6 二、项目投资收益分析………………………………………………………………7 1．项目建设进度情况分析……………………………………………………7 2．项目资金投入情况分析……………………………………………………7 3．项目首期工程市值及收益预测……………………………………………9 三、项目敏感性分析…………………………………………………………………12 四、项目投资价值分析………………………………………………………………14 1．南京国际商城项目投资收益指标分析……………………………………14 2．项目投资价值判断…………………………………………………………15 备 注：本分析报告有关项目数据以华东建筑设计研究院所作的项目初步设计方案为依据，最终须以的项目施工图设计数据为准。 南京国际商城项目概况 1．发展商简介 南京国际集团股份有限公司（以下简称公司）于1993年6月发起设立。目前公司总股本27123万股，每股净资产2.48元，资产负责率25.6%。 在NET系统上定向募集法人股为4027.5万股，后10送5，最新定向募集法人股6086.25万股，由华夏证券包销。 公司主要股东单位 南京国际商城建设有限公司 武汉钢铁（集团）公司 中国石化集团扬子石油化工有限责任公司 恒通集团股份有限公司 中国石化集团金陵石油化工有限责任公司 南京南华北方实业有限责任公司 中国人民保险公司江苏省分公司 中国城乡建设发展总公司 中国农房公司 安徽省国际信托投资公司 公司发展目标 公司以建设和持有南京国际商城这一南京市中心区域综合性超大型商用建筑群为主要发展目标，并在此基础上，拓展国内主要中心城市类似商业地产物业，成为以长期持有优质商业物业为主要投资方向、以物业租赁业务为主要收益来源的收租股概念的大型公众公司，为股东获取长期稳定丰厚的收益回报和资产增值。 近期发展计划 （从2001年11月始36个月的时间）： 建成首期工程（21万㎡）并开业；与工程建设同步实现公司发行社会公众股并申请上市的目标。 中期发展计划 （从2005年2月始30个月的时间）： 建成二期工程（约16万㎡）并开业。 长期发展计划：拓展国内主要中心城市类似商业地产物业，为股东获取长期稳定的收益回报和资产增值。 2．项目参与方 建 筑 师：美国洛翰建筑师事务所 （美国，芝加哥） 上海华东建筑设计研究院 （中国，上 海） 物业管理：第一太平戴维斯牧业顾问有限公司 （中国，香 港） 酒店管理：雅高国际酒店管理集团 （法国，巴 黎） 物业代理：美联物业（香港联交所上市公司） （中国，上 海） 法律顾问：方和吴正和律师行 （中国，香 港） 发 展 商：南京国际集团股份有限公司 南京国际商城建设有限公司（中外合资） 3．项目概况 南京国际商城（World Trade Exhibition Center，Nanjing），是位于南京市城区中心区域综合性超大型商用建筑群，项目总建筑面积为37万平米。 （1）选址分析 南京国际商城项目位于南京市城区西北部的鼓楼区。鼓楼区因建于明洪武十五年（1382）的“鼓楼”而得名，区内有扫叶楼、江南水师学堂附设矿路学堂，民国临时政府参议院旧址等文物古迹52处，其中市级以上文物保护单位9处，区域内的古林公园、国际园、江苏电视塔、清凉山公园、乌龙潭公园等构成了南京市的“城西旅游风光带”，其中最著名的是石头城，公元212年，东吴统洁者孙权建石头城，作为建邺的卫城。蜿蜒雄峙的石头城遗址，现为国家级文物保护单位。 辖区内的山西路广场地区是全市最繁华的商贸中心之一，其中湖南路精品一条街是南京名牌产品最多、质量最优、款式最新的商业街之一，是“全国创建文明城市活动百家示范点”之一，也是全国十五条“百家万店无假货活动示范街”之一，紧邻玄武饭店南侧，东起中央路，西至山西路广场，全长1100米，沿街共有大小商店174家，总营业面积56360平米，其中商场5家、名牌专卖店25家、特色商店40家、金融网点9家，湖南路