山东潍坊市白浪河综合商业项目开发战略报告书.doc

山东潍坊市白浪·金沙城市广场 开发战略报告 凌峻地产（中国）有限公司 二零零六年三月 目录 前言 4 第一部分：市场回顾及深度分析 5 一、潍坊市市场回顾 5 二、市场现状分析 6 三、项目深度分析 7 （一）地块状况分析 7 （二）项目商业物业开发SWOT要点分析 7 1、项目商业物业开发优势分析（S） 7 2、项目商业物业开发劣势分析（W） 8 3、项目商业物业开发机会分析（O） 9 4、项目商业物业开发威胁分析（T） 9 四、总结 10 第二部分：项目整体开发战略 10 一、项目整体策划目标 10 （一）项目经济回收目标 10 （二）项目开发的行业目标 11 二、项目整体开发思路 11 （一）整体开发思路解析 11 （二）产品形态 13 三、项目整体开发理念 14 四、项目整体发展原则 15 五、项目整体规划布局建议 15 （一）以中心广场为人流交汇地的放射性街区布局 15 （二）大型主力店内外兼顾，周边业态相互补充 15 （三）借势周边环境，餐饮、娱乐两大主题环形布置 15 六、项目整体的开发控制 16 （一）项目整体开发控制建议： 16 （二）开发依据： 16 （三）项目实行一体化开发，形成项目整体规模优势 18 七、项目整体竞争策略考虑 18 （一）项目具有领先优势，树立项目品牌，才能具有更大的吸引力 18 （二）项目采取特色领先型竞争策略 19 八、项目核心竞争优势的构筑 19 （一）发挥项目所具有的区位优势、规模优势和环境优势构筑强大的经济实体。 19 （二）科学的项目规划、布局，建立专业商业经营管理体制构筑高效的运作体系 19 （三）通过领先的商业经营理念，建立本项目坚强核心 20 第三部分：商业物业整体开发战略 20 一、商业物业的开发理念： 20 二、商业物业项目定位分析 20 （一）目标客户群体定位 20 （二）产品定位： 21 （三）项目形象定位 21 （四）商业物业的功能定位及经营定位 22 （五）全新消费模式 24 （六）消费特色 24 三、项目商业物业产品力的整合与提升 24 （一）产品力的整合与提升原则 24 （二）产品力提升的具体建议 24 四、项目整体发展策略 25 （一）商业物业销售策略要点 25 （二）营销推广建议 26 第四部分：其他物业开发战略 29 一、公寓物业开发思路 29 二、公寓物业开发战略 30 （一）公寓部分开发思考 30 （二）目标客户群分析 30 （三）产品定位 30 （四）产品形象定位 31 （五）产品命名： 31 （六）产品形态——SOLO公寓 31 （七）户型设计与产品力的整合提升 32 （八）硬件设施对产品力的整合与提升 32 结束语 33  前言 很荣幸能将我方观点，再次呈现于此，同时为贵公司能再次聆听我方观点表示由衷地感谢。经过上两轮双方深入的意见交流，相信双方对项目的开发已经具有基本的了解和一定的共识。 面临项目开发的关键时刻，我们必须站在长远战略的高度，进行项目基本方向和目标的确定，即进行项目定位、规划、开发战略与开发目标的决策。 目前我们认为同样有两个问题显得至关重要： （1）在面临城市发展和目前的产业调整阶段，以及激烈的市场竞争的总体环境下，我们应以何种心态出现在竞争对手和市场面前，以什么方式、参与哪一层面的竞争。 （2）项目利润的获取，来源于什么，何为实现利润的主要方式，在何阶段、在何处获得利润、协同那些伙伴去获得利润。 因此，希望本部分内容能帮助我们对项目的整体发展，进行前瞻性的预见。据此，我公司再次经过对项目情况的分析，拟定出项目开发的基础要素与贵方参详、确定，对于今后的建设保持坚定的信念发挥主要作用。 第一部分：市场回顾及深度分析 一、潍坊市市场回顾 经过前阶段深入的市场的调查与分析，现对潍坊的商业、商业地产、消费等情况，作一个简要回顾。 1、经济发展持续增高，城市发展迅猛，商业发展基础坚实 潍坊市2005年全市GDP值为1471亿元，自从2001以来，地区生产总值年度增长率分别为11.2%、12.5%、15%、16.9%和17.1%。潍坊市总体规划预测到2010年，国内生产总值达到2500亿元，人均GDP3500美元，产业结构比例12：52：36。潍坊的城市发展近几年速度加快，第三产业成为发展的重点之一，为商业的发展提供良好的契机。 2、市场存在网点布局、层次、业态、环境设施等问题不能满足需求 大型商业网点分布于胜利西路，过分集中导致局部市场竞争加剧，同质化比较严重，影响经营效益。商业机构范围层次与特色定位上不清晰，竞争优势集中在地段和体量的比拼，市场缺乏真正的一站式休闲购物广场。并且，绝大多数商场、专业市场，缺乏足够的硬件设施影响了商业的档次及持续的发展力。不能满足潍坊未来消费者的需求。 3、餐饮娱乐休闲产业网点