山东百丽广场物业管理技术投标书.doc

目 录 前 言 3 第一章 整体设想及策划 4 物业工程管理服务的整体设想及策划 4 物业工程管理服务定位 6 项目服务质量的管控设想 7 第二章 拟采取的管理方式、工作计划 8 管理架构 8 管理运作机制 8 信息反馈渠道 10 接管准备期工作计划 11 正常期工作计划 11 第三章 服务人员的配备、管理和培训 12 岗位设置说明 12 管理人员的培训 12 考评考绩体系 17 管理规章制度 18 第四章 日常物业管理方案 33 工程交接方案 33 正常期物业管理服务方案 58 突发事件的应急预案 76 资料、档案管理 91 完成服务标准所采取的措施：工作程序 95 第五章 物资装备计划 127 第六章 费用测算 - 129 - 第七章 管理服务工作的质量标准 132 第八章 管理服务的承诺和实施措施 132 附件： 一投标函 134 前 言 青岛永旺东泰商业有限公司: 非常感谢贵司的邀请，使我公司能够参加本次物业管理项目的物业管理服务招标活动。 十分荣幸能够有机会对自身的服务特点进行展示。 作为国内的大型专业物业服务企业——“均豪企业” 麾下的专业服务企业，均豪设备维修公司与我们的客户一同成长，成为了目前业内工程专业服务的排头兵。我们通过对客户综合的工程服务需求的准确分析，提供全面的解决方案，从而倡导在行业中的专业化服务理念。我们专注于长期的客户合作关系，而非简单的一次交易。在拥有物业管理领域中良好的信誉、丰富的经验以及先进的管理思想诸多基础之上，我们有能力为客户提供无与伦比的工程专业服务。北京均豪设备维修有限公司创建于2004年，是以“均豪企业”工程服务系统为基础组建的工程专业服务机构，致力于向社会各界提供专业、优质、高效的工程服务。 公司自创建以来，执着的选择了规模化、产业化的发展道路，并成功的将国外的先进理念、模式与经验同国内的实际需求进行了有机的整合，服务范围涵盖了包括住宅、写字楼、商业、工业园区、高档会所等各类业态建筑的维修，以及各类设备设施的运行、维护与专业管理，已初步形成了业界的特色品牌。 第二章 拟采取的管理方式、工作计划 管理架构 我司在此项目的设施管理服务中，将结合此项目的特点及行业法规，运用先进的设施管理服务，并结合均豪设备维修公司现代物管理念和先进经营模式，确定设施管理运营的管理架构。 设置原则：精干高效、目标管理 均豪设备维修公司公司对此项目部设施管理服务项目实行计划目标管理；实施整体管理和责任管理相结合的管理方式。 设置形式：垂直领导、整体协调 垂直领导的形式，目的是减少管理环节，提高各部门的工作效率；部门业务独立操作的同时，强调协调管理职能，旨在达成整体有机运作。 管理运作机制 质量监管机制 质量监管机制是在建立一整套均豪设施管理特色的质量管理体系的基础上，根据ISO9001：2000质量保证标准的有关要求，全面推行质量管理，把质量目标落实到各个岗位、各个环节直至到个人。质量管理的实施是一个循环、烦琐的工作，成功的落实质量监管，对招标人及物业公司都是一种提高的过程。设立24小时客户服务热线，做到“随时随报”。 协调机制 协调机制是指运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各岗位之间、工种与员工之间、员工与员工之间、员工与用户之间的矛盾和冲突。 1） 行政协调，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，协调工作中的重叠管理问题。 2） 竞争协调，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进， 共同完成任务。 3） 舆论协调，因势利导利用舆论达到协调的目的。 4） 管理者的凝聚力，物业管理人员塑造吸引力、影响力，这将是今后促进日常物业工程管理工作协调的核心力量。 激励机制 作为劳动密集型的物业管理行业，激励员工尤显重要。通过有效的激励，能使职员个人素质获得提升，使管理体系持续改进，使企业文化更具凝聚力。我们现已形成了较为完善的激励机制。 激励机制遵从“鼓励为主，处罚为辅” “全面考核，注重绩效”的原则，通过完善的奖惩体系、报酬体系和绩效考评体系得以实施，从而达到充分肯定员工个人成绩，建立高效的团队合作精神，吸引高素质人才的管理目的。 监督机制 监督机制是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差。保证管理机构及其工作人员依法办事。 1） 管理者对机构内部工作人员进行监督。 2） 用户对管理机构及工作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督体系。 3） 通过信息反馈监督，以各种手段来及实现监督管理的闭环机制，保证管理监督机制的有效实施。 自我约束机制 1） 目标结构与责任相互联系而造成的促进机制。 2） 权利链条相关制约机制，建立管理对象之间相互制约的权利链条，促成相关机构、相关员工之间的自我约束机制。 信息反馈