市景广场花园营销策划报告

市景广场花园营销策划报告SWOT分析） 1．1 优、劣势分析（内部环境分析） .1.1 地块 优势： 本案规模较大，为目前新市（镇府在规划中列为二类地段，但现实中属于镇中心地段）最大的房地产开发项目，利于环境的营造和社区及商业氛围的建设； 区域排斥率低（为18.5%），有22.5%的潜在购房者愿意在本案区域内购买商铺； 本案地段为新市镇镇中心区域，同新市目前商业氛围最旺的仙潭路相连，可以构造为商业中心的地位； 有广场项目规划建造，有助于本案中心地位的提升； 现新市无较大型开发项目（唯一的文昌花园也以住宅为主），不存在同类型的直接竞争者。 劣势： 有回迁户，规划设计受到限制； 目前新市镇居民对本案地段有一种老区的印象。 镇长远规划有向西发展的趋势，民众基本上认识到这一点， 对本项目极其不利。 规划设计 优势： 在规划设计上为新市目前最先进的楼盘； 商铺的量与步行街、广场等元素，有助于提升本案的档次，并可利用“羊群效应”，吸引目标消费群； 住宅方面多种设计新概念（落地窗、景观窗等）的导入，与目前新市的规划档次形成强烈的对比； 智能化设施的配备，极大的提升了本案的档次、高贵性； 景观（广场、内部二期——可以再规划）设计可优化目前新市的标志性景观。 劣势： 由于政府回购的因素，组团的景观价值不可能改变与提高； 由于周边环境和政府要保持本案建筑风格要与镇长期的发展规划相符（要保持“水乡古镇古香古色”的特点）等因素，本案的设计不能按新市居民向往的钢筋水泥结构发展；——但也可转变为优势。 交通 优势： 位于仙潭路和健康路新市镇内部两条交通干道的交汇处，交通无阻； 周边环境 优势： 周边为老居民区，居住氛围浓； 健康路及与仙潭路交汇点的商业氛围好，大型超市、娱乐、百货等集中，利于本案商业价值的提升； 政府小西河旅游风景区的的规划（概念中）； 民风较为淳朴。 劣势： 周边建筑群规划不很合理，建筑物较破旧，影响本案形象； 老区概念造成负面的心理影响； 周边无高档建筑，周边居民区档次低，居民收入不高，对本案档次有一定影响。 生活配套 优势： 生活配套较为齐全； 学区较好，旁边现有新市一小（要拆迁），离三中这个新市乃至德清较有名的学校较近； 旁边有大型超市、电影院、百货商店等较高档配套设施。 劣势： 生活配套档次较低； 生活环境在新市居民中的印象较差； 价格 优势： 与本案的可比项目空缺，使房价缺少参照。 劣势： 由于本案的成本较高，其售价将大大高于本案的区位价格，因价格为房产销售的最敏感因素，必然会影响本案的售销； 消费者对本案地块的心理价位与本案的目标价位差距过大； 新市周边房产（文昌花园）住宅的价格均价仅为1150元/平方米，商铺为2500元/平方米--2600元/平方米左右，对本案的定价策略有一定的影响； 仙潭路中心地段的现在的价值可达到7000-9000元/平方米，可作为本案均价的一个参照对象，但仙潭路目前没有也不太可能增加新建筑物，所以不能作为直接依据。也正因为优势中的可对比项目空缺，所以本案较高目标价位对新市居民还较低的房产消费能力(或说心理价位观念)而言有些突兀。 1.1.7 开发商 优势： 由于本案的规模和在当地的地位，使兰天已具有了一定的知名度； 本案的政府工程性质与本次调研活动（了解他们的意向，尊重他们想法）的展开、及公益活动的开展，使新市居民对兰天有一定的美誉度。 劣势： 公司刚开始运作，无房产开发业绩。 机会与威胁分析（外部环境分析） 1.2.1 机会： 1、新市开发商现状及开发规模 新市的房产开发处于刚刚起步的阶段，现引入的开发商因其资金实力不足，大多只能零碎的进行短期和小型项目开发，一些稍大规划项目也是多个短期小型项目的组合，在整体规划上由于为了分期开发而引起整个规划的整体性不足，在新市还未有大型房地产项目一期开发量达到50%的先例，本案的一期开发量已占总体量的70%以上，开发将对整个新市刚启动的房地产市场引起一定的震动，利于本案的造势。 本案的规模和开发方式将是本案的一重大卖点，作为本案与其它开发项目的重大差异，可在营销上作一些较大的动作。本案的规模已可作为新市房产消费观念的引导者，可在一定程度上改变新市人的房产消费习惯，引入“新市·兴市”的概念。 2、物业空缺 新市的住宅小区很少，更谈不上规模和档次，目前开始开发的仅有文昌花园一个项目（总建筑面积3.67万平方米），无论从规模、性质、档次上也不能于本案相提并论,本案作为新市的稀缺物业,易于定位和整体推广。 目前新市镇无真正意义上的小区，本案作为设计规划先进的物业，在市场