成都双流双华路项目600亩英伦风情小镇策划方案.ppt

第 64 页 共 97 页 但在与蓝山美树、麓山国际的比较中、品质优势就很难显现了； ★ 项目多层部分主力户型面积相对较小，在品质和舒适度上没有明显优势，只能突出实用紧凑的特点； ★ 项目的位置相对偏远，交通条件劣势明显，项目周边环境为工业规划，缺少可利用的人文和自然条件； ★ 项目价格有一定的优势，但在和花样年别样城的比较中没有明显优势； 4，与本案建筑形态相似的楼盘比较：。本案的建筑形态为多层、花园洋房、别墅。与本案建筑形态相似的楼盘有：蓝山 美树、锦绣华都、大成 天府景秀 2 期、远大都市风景、花样年别样城、阳光华苑 在与本案建筑形态相似的楼盘比较中，可以得出以下几点结论： ★ 项目 600 亩的开发规模最大，规模优势明显； ★ 虽然项目的花园洋房在建筑和环境情调的打造上有自己独到的特色，但在与蓝山美树的比较中、品质优势就很难 显现了； ★ 项目多层部分主力户型面积相对较小，在品质和舒适度上没有明显优势，只能突出实用紧凑的特点； ★ 项目的位置相对偏远，交通条件劣势明显，项目周边环境为工业规划，缺少可利用的人文和自然条件； ★ 项目价格多层部分有一定的优势，但在和花样年别样城的比较中没有明显优势； 结合以上几种分类比较中可以看出，项目在整个区域来说相对优势和劣势依次是： 1、项目英式建筑和英式景观的规划设计，在区域内具有唯一性的特色，可以作为独特的销售主张出发点和支撑点； 2、项目的开发规模相对较大，可以形成大盘的形象，以带动市场对项目环境好、配套全的形象认知； 3、项目在花园洋房部分的建筑特色、环境情调打造、居住功能和品质享受上具有相对优势，可以作为项目的情感形 象依托，以带动项目整体形象向唯美和高端迈进； 4、项目多层部分的建筑特色明显，但从户型和产品功能上，并没有独具特色的优势，景观打造上对多层的顾及相对 不足，造成多层在景观上也无明显的优势；整个来看，多层部分需要靠花园洋房在形象建立上的带动，才能解决自身 优势和特点不突出的问题； 5、项目的明显劣势表现在周边无自然和人文环境可以利用，工业区的规划形象会是项目的一大阻碍； 6、项目位置偏远、交通条件劣势明显，是项目必须正视和解决的障碍； 三、项目 SWOT 分析 内部环境分析（优势/劣势分析） 1、 优势分析（Strength） （1）地貌优势：项目地块有天然坡地地貌，有利于依势打造独特的坡地景观；而坡地在成都平原的稀缺性，决定了其 在成都房地产市场一直以来都是受欢迎的产品。同时我们可以看到在成都区域内及项目周边有竞争性的一些大盘 都同样具有坡地概念。如蓝山美树、麓山国际社区、花样年别样城、及蓝谷地、魅力之城等等。 判断：此优势差异性一般。重要性中。不能成为主要卖点 第 65 页 共 97 页 第 66 页 共 97 页 （2）规模优势：本项目总占地面积 600 余亩，是整个城南板块除麓山国际 4000 余亩、南城都汇 2000 亩、天府长城 1000 亩之外最大规模的楼盘。在区域市场的大盘特征明显； 本案大规模的主要利益点： 1、大盘有利于打造有品质上规模的景观，从而带动整体楼盘品质。 2、大盘有利于打造完善的自身生活配套，从而解决了生活上的不足，使购房者产生应有尽有的好印象。 3、大盘有利于形成更好的物业管理和服务的映象； 4、大盘的推广预算一般较高，能够进行综合的广告运动。 5、大盘相对于其周边的楼盘，对于消费者有更强的号召力 6、大盘的区位一般来讲都不是位于市区内，购房者对于其区位偏远产生的抗性不大。 判断：此优势差异性较强。重要性高。有可能成为主要卖点 （3）户型： 项目的多层户型由 77.5 ㎡、78.4 ㎡、79.7 ㎡、80.6 ㎡、86.7 ㎡的两房两厅及 88.7 ㎡、119.1 ㎡的三房两厅构成， 共计 7 种户型，以 80 平米左右的两房为主 分析：从面积大小来看本案的多层部分，有效的规避了 90 平米以下占楼盘 70%的政策风险。但与其他及周边楼盘相 比，90 平米以下的比例过多，有可能使项目销售遇到一定的挑战。从户型本身看，户型方正适用利用率高；板式结 第 67 页 共 97 页 构和南北朝向造就所有户型通风采光好，无黑屋；户型均为飘窗设计，拓展了室内使用空间；其中 86.7 ㎡的两房和 119.1 ㎡的三房，设计了专门的入户花园，但以上情况不管是南北朝向、板式、通风、飘窗、入户花园其他楼盘大都 能做到，所以，我们产品本身虽然设计没有问题，但产品同质化严重，并没有比较强烈的差异性。 项目花园洋房部分的户型面积在 160—175 ㎡之间，一二层为一户、三四五层为一户，一二层的享受前后花园和特有 的水岸码头；三四五层的享受退台设计的空中花园和屋顶花园；户户配有半地下层设计的私家车