2014年沈阳俪锦城整体市场营销策略报告.ppt

3月营销计划 关键词：免费住 3年无增价 活动影响力和预期效果 社会层面：解决政府实际困难，创造社会价值。 舆论层面：聚焦群众视线，引起同行和业内大讨论，为推广营销打响主题，为媒体报道创造话题。 营销层面：通过存量盘活增量，最大化利用现有资源，在同成本情况下创造最大利润。 突围之战 战役时间：2014年5-7月 战略目标：沈阳最热闹的售楼中心，沈阳卖的最好的房子！ 战略方针：通过暖场活动，免费住活动资格筛选，世界杯竞猜等活动，每周聚集大量客户在销售中心。 追击之战 战役时间：2014年8-12月 战略目标：王者回归，一起来住沈城最具活力成长型社区 战略方针：与周边竞品推售节奏形成差异，减少竞品干扰，建立会员制，加推新产品，形成热销浪潮。 整体营销战略 通过项目细节打造及软性服务打造，提升整体形象及档次 品质提升，形象落地，拓客手段增加，产品借势互补 实现项目形象再次落地，以大型造势活动增强项目知名度，带动销售。 改变现有单一的上客途径，以于洪、铁西为主战场增加上客户渠道. 根据田忌赛马原理,利用高层产品补充货源，利用洋房产品品质拉升高层产品溢价。 2014年营销总则 决胜终端 二大营销策略决胜2014 人海战术，网状蓄客决胜终端 Ⅰ 外展点:20个 直销员:100个 [企业洽谈]：由开发公司为主，销售为辅，对项目周边的企事业单位陌拜并进行团购洽谈，首次拜访时，建议送予团购公司发起人一份价值300元左右的精美礼品（例如：红酒礼盒或茶品礼盒）。 [成团要求]：五人以上即可享受团购价格，在原有基础上享受9折优惠。 [渠道1] 团购洽谈 周边办公单位上门洽谈 合作单位参与 策略 落地 启动全民营销活动，炒热内部员工及亲属，促进成交。凡德志内部员工介绍客户成功购买俪锦城房源的，1套可享1000元现金奖励。 联络德志公司代理的兄弟楼盘，每为项目介绍客户资源，并且交予项目的销售经理，经理进行电话回访，跟踪争取有效成交 。 内部员工全民营销 兄弟楼盘转介 [渠道2]德志公司资源共享 策略 落地 唐轩英郡 — 畅销户型 唐轩英郡 — 营销价格 多层均价：4300元/平米 主力总价区间：30万—40万 价格体系—— 全款97折、按揭99折 优惠方式—— 唐轩英郡 — 营销推广 媒体推广—— 圈层活动—— 线上：短信 线下：DM、围挡、外展点、市内售楼部 一次性付款97折，按揭99折、低起价、四重优惠2.8万元。 唐轩英郡 — 客户分析 来源区域 置业目的 行业类别 总结：胡台当地居民，周边乡镇、沙岭人群 总结：因为低总价，大部分为经济基础较为薄弱人群购买 总结：因为居住习惯，和工作地点工作收入原因，选择就近购买 胡台本地、周边工厂、胡台、少部分沙岭地区 大部分为刚需房自住为主、少部分投资，养老 当地居民，私营业主，工厂工人、公司职员 唐轩英郡 — 现场包装 现场照片 综合评价 胡台地区开发规模最大，开发周期长，配套设施完善，在周边项目里具有较强竞争性。 售楼部 小区雕塑 小区实景 业主巴士 小结 板块内当期在售房源统计 项目/产品 坤业城 金沙(尾盘) 假日小城 唐轩英郡 本项目 合计 一房 88 220 ____ 108 132 548 二房 228 668 158 396 341 1791 三房 24 48 36 ____ 150 258 合计 340 936 194 504 623 2597 板块内各项目推出产品主要以中小户型的刚需产品为主,占到总推盘量的50%以上. 区域板块内以多层、小高层为主，高层已经出现，洋房产品初步进行市场试探，多层产品认知度较高。 沙岭板块相对于周边其它板块价格较低，本案可通过打造高性价比产品来实现客户的分流； 区域项目产品雷同且品质一般，区域特别是沙岭板块缺乏高端产品，本案有望通过打造高品质园区而成为区域领军项目； 竞品项目大多体量较小，不具规模优势，本案可以加强企业品牌建设，在区域内树立“大盘”形象； 在客户发展上，通过良好的产品开发，稳固本地的客群，争取开发区的客户群，同时着眼于外来客户群体的寻找和深度挖掘。 小结 PART 5本项目营销战略及执行计划 目标导向行动 5亿元 销售任务 市场突围 产品力压群雄 品牌形象根筑 营销出奇制胜 我们的优势 ？ 房地产项目销售主旨在与传达自身优势与合理规避劣势，常见的考评属性有地段、产品、品牌等，正确认知自身的优劣势是做好营销的第一步。 我们的优势 ？ 地段 产品 营销 品牌 地段优势案例——鑫丰地产 鑫丰地产是沈阳著名地产商，在铁西和皇姑相继开发十余个项目，每个项目所在的位置都是城市的黄金路段，产品基本都分布在北二路沿线和兴华街沿线，每个项目从户型、产品、推广角度都谈不上可圈可点，但由于都占据了良好地段，销售量始终位于市场