基于全面风险管理的房地产业内部审计研究.pdfVIP

审计观察IAUDITPERSPECTIVE 基于全面风险管理的房地产业内部审计研究 北京信息科技大学 薛 瑶 卢 静 一 、 基于全面风险管理的房地产业内部审计组织结构 的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，政府对物业 全面风险管理需要把风险管理的思想 、方法和流程贯穿于全 租金、售价的限制，对土地使用的约束，对环境保护的要求，对外资的 公司各个部门、各项工作之中。基于全面风险管理的房地产业内部 控制。以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制和城市规划等 审计是在公司上下各个部门的配合下，由内部审计或合规部门牵 都会对投资商构成风险。因而，由于政策的变化而带来的风险将对 头，其他业务部门积极配合 ，首先制定基于全面风险管理的内部审 房地产市场产生重大影响。 计业务指导类文件 ，其中具体的风险节点由各个业务部门配合完 (2)融资风险。房地产融资风险是指融资条件或方式发生变化 成，随后依据已经制定的审计指导文件对公司各项事务进行监督 或由于资金使用不当从而可能导致开发商蒙受损失。房地产开发所 审查和风险控制管理。建立基于全面风险管理的房地产业内部审 需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切的问题，筹资风险反映 计组织结构能够确保风险管理的理念通过公司内部审计执行下 的是因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性。当投 去。具体的组织结构(如图1)。 资中借贷比例很高时，筹资风险也越高。而各种筹资方式所用手段 、 工具和所处的环境不同，因此各种筹资方式也具有不同的风险。融 资风险包括 ：投资收益与贷款利率的相对变化风险、楼花融资风险、 房地产按揭风险(房产价格涨落风险、按揭收入变化风险、按揭利率 变化风险)、商业信誉风险、时间管理风险。 (3)合同管理风险。合同管理风险是指由于合同签订、审批和 执行方面的管理不完善导致损失的风险。具体包括：一是合同审批 与签订风险。在合同最初签订阶段，合同的条款没有经过严格的审 图1 全面风险管理房地产业 内部审计组织结构 批引发的风险主要表现在 ：条文不全面，不完整，没有将合同双方 二、房地产业内部审计风险控制节点 的责权利关系全面表达清楚，没有预计到合同实施过程中可能发 风险控制节点是内部审计工作需要重点关注的地方，通过设置 生的各种情况，导致合同过程中的激烈争执，最终导致损失；二是 内部审计风险控制节点，将公司风险管理的目标细化到每个相关的 合同履行及跟踪。合同签订之后进入履行阶段，房地产公司应该就 职能部门和每一项具体的工作环节中、培养公司整体的风险管理意 合同的各项条款包括工程施工进度和付款进度按照合同约定的方 识、运用全面风险管理识别、分析、评估、决策风险的管理流程实行 式履行，否则会引发违约风险，给公司的生产经营造成损失。 内部审计。这样更加有利于内部审计工作的开展和审计整改意见的 (4)内部控制与管理风险。内部控制与管理风险是指房地产公 贯彻执行。房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土 司内部管理制度不完善，项目管理人员能力不强、经验不足、工人 地获取阶段、项 目建设阶段、租售管理阶段，不同的阶段各具有不同 素质低、劳动积极性低导致房地产项 目建设过程中各项工作没有 的风险。本文主要从内部审计监督控制角度列示出房地产开