房地产开发与经营业.pdfVIP

行业研究 2007-11-22 苏雪晶 房地产开发与经营业 维持评级“看好” (8621 suxj@ 资本化、规模化、兼论成长 ? 2008年度房地产行业投资策略 行业内重点公司推介报告要点 公司代码 公司名称 投资评级房地产市场数字化描述 000002 万科 A 推荐 2007年美国的次级债危机,让全球目光集聚中国。我们探寻了中国房地产的 600383 金地集团 推荐 周期特征,结合相关数据总结出了隐藏在行业背后的三个现象:资本市场成 600048 保利地产 推荐 为房地产开发资金的重要来源之一,行业集中度加强和区域市场发展差异依 600266 北京城建 谨慎推荐 旧明显。600748 上实发展 谨慎推荐 600376 天鸿宝业 谨慎推荐房价上涨的奥秘 000616 亿城股份 谨慎推荐 我们分析了支持房价上涨的内外部因素,特别是在供给角度重点论述了房价 600208 新湖中宝 谨慎推荐 和地价之间的关系。对于市场普遍熟悉的城市化、人口红利等需求因素,我 行业相对市场表现(近 12个月) 们也尝试着换个角度看这些问题。我们并未简单的对 2008年房价走势作出 350.00% 结论,更多的是提出了反映房价变动的先行指标,并建议市场不应对短期波 300.00% 250.00% 动过分担忧。 200.00% 150.00% 政策博弈下的地产行业 100.00% 50.00% 0.00% -50.00% 我们对不同类型的政策进行研究后,试图去把握管理层对地产行业的调控脉 络,判断政府调控的目的和趋势,并预测未来政策走向。我们对物业税问题 房地产申万 上证综合指数 深证成份指数 进行国际化比较后,具体论述了该税种未来在中国的发展。对于政策研究, 资料来源:WIND 我们强调不能只考虑单一政策的影响,而应重视累积效应。 相关研究2008年房地产投资策略 央行提高利率对房地产行业的影响 我们回顾了 2007年资本市场对房地产企业的支持,认为中国房地产业已经 关于房地产板块波动的点评 进入了资本时代。在地产资本化元年的投资主题下,提出寻找大集团、小公 保利地产:高增长的明星 司和海外回归两种投资机会。我们通过对香港和大陆两地公司的研究,寻找 福星股份:武汉区域的地产龙头 出金地、绿城的成长因子;并根据和 Horton公司的比较,在成长型地产的 投资主题下推出选股模型。另外,我们对美国成功企业 Pulte Homes及国内 失败企业顺驰的比较后,在行业集中度提升的投资主题下,构建选股模型, 强调龙头企业在未来住宅市场的广阔机遇。请阅读最后一页评级说明和重要声明 06-11 06-12 07-01 07-02 07-03 07-04 07-05 07-06 07-07 07-08 07-09 07-10 行业研究正文目录 写在前面的话..1 房地产市场数字化描述.1 不一样的数据,不一样的结论4 房价上涨的奥秘.7 房价和地价,先有鸡还是先有蛋..7 从需求角度,城市化和人口红利的影响最为明显.8 房地产价格上涨的外在因素作用越来越明显.10 房地产价格走向何方..10 政策博弈下的地产行业..12 政策的目的和趋势12 物业税福哉、祸哉15 政策累计效应最为关键.17 中国房地产产业的资本化路径..19 从资本觉醒到上市冲动 房地产行业进入资本时代19 寻找下一个“天鸿宝业”,寻找下一个 “世茂股份”20 从品质到规模 差异化的趋同..27 从品质到规模..27 美国 Horton的快速成长30 寻找成长因子,构建选股模型.30 行业集中是历史的宿命..31 行业集中是趋势,也是必然..31 学习 Pulte好榜样..31 顺弛败局.32 难道只有一个万科331 请阅读最后一页评级说明和重要声明行业研究图表目录 图 1:美国住房价格指数及同比增长率(单位:%)..1 图 2:美国新屋开工率(单位:%).1 图 3:美国建筑开发业协会指数(单位:%).1 图 4:美国住宅价格指数及同比增长率(单位:%)..2 图 5:国房景气指数图(单位:%).2 图 6:月度房地产开发与销售金额(单位:亿元)2 图 7:年度累计房地产开发与销售金额(单位:亿元)2 图 8:年度累计房地产开发与销售面积图(单位:亿平方米).3 图 9:全国房地产销售价格指数图(单位:%)..3 图 10 :GDP、固定资产投资、房地产实际投资额比较图(单位:亿元)..3 图 11 :月度房地产开发投资资金来源图4 图 12 :房地产开发投资资金来源同比增长率(单位:%)4 图 13 :中国房地产开发企业总数..4 图 14:三大省房地