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第28卷 重庆建筑大学学报 Vol.28 No.2 2006年4 JournalofChongqingJianzhuUniversity Apr.2006 贝叶斯方法在房地产风险决策中的应用研究’ 冯为民,2‘，朱 俊 ‘，李嘉荣“ (1.武汉科技大学，湖北武汉 430070;2.重庆大学 建设管理与房地产学院，重庆 400045) 摘要:风险概率期望分析是房地产投资风险决策的难点问题。传统的敏感性分析和概率分析主要是利 用事先预测概率为依据，而不便于利用事物发展中的信息对预测概率进行及时合理修正、调整，使之更 接近实际情况，使决策者可根据发展变化信息及时调整决策。文中将决策树方法与贝叶斯概率分析相 结合，结合实例提出了贝叶斯方法在房地产投资风险决策的应用方法和相关决策规则的选择思路。 关键词:房地产;投资风险;贝叶斯方法;决策树 中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1006-7329(2006)02-0111-04 TheApplicationofBayesMethodtoRealRiskDecision一Making FENGWei一 ZHUJun，LIJia一roronngg2 (1.WuhanScienceandTechnologyUniversity,Wuhan430070;P.R.China;2.FacultyofConstructionManagementandRealEstate, ChongqingUniversity,Chongqing400045,P.R.China) Abstract:Theriskprobabilityanalysisisadifficultprobleminrealinvestmentriskdecision一making.Traditionalana- lysesmethodsofsensitivityandprobabilitycannotbeusedtochangethedecisionsandadjustthedevelopmentofpracti- cality.UsingthemethodsofBAYESanddecisiontree，thispaperintroducedtheapplicationmethodandrelationaldeci- sionrulesofBAYESinrealinvestmentriskdecision一makingbyacase. Keywords:realinvestmentrisk;BAYESmethod;decisiontree 素影响，造成了大量的决策失误。 1房地产投资风险概述 根据风险理论的研究[’〕，风险是指人们对未来行 1.1房地产投资风险的基本特点 为预期的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的 房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的 负偏离。这种负偏离是指在特定的客观条件下，在特 活动，同时也是一个高投人、高回报和高风险的事业。 定的期间内，某一实际结果与预期结果可能发生差异 房地产的特性决定了它投资数额大，投资周期长，变现 的程度，差异程度越大，风险就越大，反之风险则越小。 能力差，投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有 这种偏离可由两个参数来描述，一是发生偏离的可能 形风险，也有如政策变化等无形风险。众多的不确定 性，即事件发生的概率;二是发生偏离的方向与大小， 因素，决定了投资效益的不确定性，从而使投资方案和 即后果。 决策具有相当的潜在风险，尤其是在房地产发展的初 因此，风险还可以定义为:风险是某种不利事件或 级阶段，这一阶段中市场发育尚不完善，政策法规尚不 损失发生的概率及其后果的函数，即 健全或施行不力、交易信息和市场资料不足，会给房地 R二f(P,C) 产开发商带来更大的风险性。 式中:R为风