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情事变更原则 在房地产经纪活动中的应用 ◆姜建辉 时圣华 张志涛 摘要 ：在房地产经纪业务中，经常遇到因银行信贷政策变化，导致购房人无法办理二手房抵押贷款的 案例。这样的案例可以适用情事变更原则，由当事人向人民法院申请变更或解除合同。本文就情事变更的涵 义、适用条件、现实基础等进行分析和阐述。 关键词：房地产经纪；情事变更原则；应用 在房地产信贷收紧的时候，都会有一些人因为新 只是概括性的规定了诚实信用原则、公平原则等民事 的信贷政策无法 向银行 申请住房抵押贷款，特别是在 法律基本原则。 买卖双方 已经签署了房屋买卖合同，且购房者 已经交 情事变更原 则规定于 合同法解释二 的第 付了购房定金或购房首付款的情况下，不得不面临因 二十六条： “合同成立以后，客观情况发生了当事人 不能办理抵押贷款而无法交付后续房款并承担违约责 在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于 任的风险。2010年下半年以来，类似的案例在各地时 商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人明显不 有发生。因涉及的标的额大，社会关注程度高，地方 公平 ，或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院 媒体连续也有报道，这样的案例究竟如何处理 ，牵动 变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并 着方方面面的神经。 结合案件的实际情况确定是否变更和解除。” 由于近几年房地产市场宏观调控政策的出台较为 情事变更原则可以概括为：在合同成立后，因不 密集 ，类似的情况层出不穷。房地产经纪机构也经常 可归责于双方当事人的原因发生情事变更，致使合同 因为承诺代为办理或协助办理贷款手续 ，而陷入违约 的基础动摇或丧失，若继续履行合同原有效力将显失 的尴尬境地 。事实上，因为房地产宏观调控政策的影 公平 ，在此情况下允许一方当事人向法院申请变更合 响而使一方无法履行业 已成立并生效的合同，当事人 同内容或解除合同。法律规定情事变更原则的意义在 是可以依据 民法上的情事变更原则向法院提起诉讼， 于，当继续履行合同将严重损害一方当事人利益，不 要求对该合同予以变更或解除的。也就是说 ，购房者 利于维护经济生活秩序时，通过司法权力的介入，强 在与售房者协商无果的情况下，可以向法院要求变更 行改变合同已经确定的条款或撤消合同，在合同当事 或解除合同，并要回购买房屋所交付的首付款或购房 人订立合同意志之外，重新进行分配双方在交易中的 定金。 利益和风险。其追求的 目的是公平、公正和建立 良好 一 情事变更原则的涵义和适用条件 的经济秩序。 1986年通过的 ((民法通则 和 1999年通过的 二、情事变更原则的适用条件 合同法 ，均未对情事变更原则作出明确的规定 ， 作为法官在审判实践中进行平衡的工具 ，以实现 j i_ 个案的公平和正义。2009年 ((合同法解释二》出台以 一 方当事人变更或解除合同的权利 ，将会更好地 衡 后，审判实践中有了具体的法律规则来解决社会生活 各方当事人之间的利益，消除因情事变更 产生的显 中有关情事变更的案件。具体到实践中，运用情事变 失公平。 更原则要符合如下一些条件 ： 因此，判断是否显失公平是能否适州情事变更原 (1)发生了情事变更的事实。 合同法解释二 则的一个重要条件 。由于显失公 井无统 ·的 “量” 第二十六条规定 ： “……客观情况发生 了当事人在订