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浅析中国房地产市场宏观调控 杨 亚 男 中国海洋大学法政学院国际经济法专业(2Of0级) 山东 青岛 266100 【摘 要k史府适度有效的干预是房地产市场有序运行的必要条件，在房地产市场运行出现紊乱时，政府的宏观调控显得尤为重要。中 国房地产市场的不成熟性迫使政府一直在探索和实践对房地产市场 的有效规制和调控 ，特别是近年来 出现房价涨速过快等问题后 ，政 府明显加强了对房地产市场的宏观调控。然而，无论从调控过程还是调控效果来看 ，距离调控 的预期 目标都存在一定的差距。 【关键词 地产 政府宏观调控 政策失效 思路矫正 中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：10094·067(2011)09-195．02 房地产业是为人类生活和社会再生产提供空间场所的部门， 二、中国房地产市场宏观调控政策失效原因探究 它为居民生活提供基本物质资料，为国民经济各部门的生产经营 近年来的房地产市场宏观调控虽然取得了一定的成效，但一 活动提供立足之地和活动空间。没有必要的土地和房产，居民不 些调控政策效果并不明显，尤其是在治理房价过快上涨方面的效 能安居。各部门的生产经营活动也无法正常进行。房地产的发展 果显得较差。笔者认为 以下方面值得特别关注 。 需要投入大量的生产要素，不仅会直接带动建筑业的发展，还会间 (一 受府在解决中低收入群体 的住房 问题 中缺位严重 接带动建材、旅游、交通、邮电、商业等其他产业发展。 自1998年国务院提 出 “建立和完善 以经济适用房为主的多层 以住房制度改革为主的一系列改革措施对中国房地产业的发 次城镇住房供应体系”以来 ，1999年、2000年经济适用房的市场份 展发生了巨大的影响。通过改变原有的福利型住房分配体制，我 额提高很快，2000年甚至达到了整个住宅市场销售面积的22．69％， 国的房地产市场得以逐步建立与完善 ，加之一系列土地、金融政 自2001年开始，经济适用房的市场 比例开始下降，随后一路走低， 策的调整，房地产业在我国国民经济中的角色日益重要。2003年国 到2006年经济适用房的市场 比例 已下降至6．02％，而在这6年中房 务院发出 《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中将房地 地产价格不断上涨，越来越多的城市居民的住房需求被上升的房 产业认定为中国的一大支柱型产业。然而近年来，房地产价格增 价排斥在市场范围之外，转而需要通过带有保障性的经济适用房 长过快，房地产业一度成为我国政府宏观调控的重点，房地产业在 解决 自身住房问题 ，但此时却又 出现了经济适用房供给不足 。 国民经济中的地位引起 了一系列的争议 。 经济适用房供给不足是当前住宅产 品结构不合理的主要表 一 、 房地产市场有序运行与政府宏观调控 现。由于我国住房保障制度 尚未制度化、法律化，地方政府因经济 (一 携地产市场的易失灵性导致其对政府宏观调控的显著依赖 适用房建设无法获得土地出让收入而缺乏积极性去推动 ，开发商 市场失灵是由于市场 内在功能和外部条件性缺陷引起的市场 因为利润率受到3％的限制而不愿意开发，因此 ，自2000年 以来，经 机制在资源配置过程中出现失效或者低效。解决市场失灵问题通 济适用房占房地产开发投资额的比重呈直线下滑的态势。2006年， 常都依赖于政府干预 。房地产市场 比较突出的不完全竞争性、信 在 国家的干预之下，经济适用房投资扭转 了前几年持续下降的局 息不对称性和外部性，使其极易出现市场失灵，因此，政府宏观调 面，而转入增长轨道 ，比重较2005年略有提高，但也仅占房地产开 控对于房地产市场具有重要意义。 发投资总额的3．6％，房地产供给结构失衡的程度没有得到根本改 在市场经济条件下，一般商品价格是由供求关系决定的，价 变 。经济适用房的比重偏低不仅弱