郑州康桥上城品三期产品定位建议报告.docVIP

康桥·上城品三期产品定位与开发建议 地产长城策划部 2009年3月  康桥·上城品项目三期开发背景综述 康桥·上城品于2007年8月启动市场推广，经过20个月的营销历程，先后两次开盘分批推出了一、二期产品。其中，一期工程已顺利交付使用，优美的园林景观初呈现，卓越的产品品质赢得了市场的广泛认可，并在口碑相传的推动下，于春节前后的市场淡季一度逆市掀起销售高潮。截止目前共取得了1200余套的销售业绩，剩余可售房源不足400套。 从剩余房源的数量来看，初步预计年内可以实现一二期住宅产品的清盘。 而从目前的市场形势和项目所处的区位成熟度来看，商业部分的销售压力较大，如果缺乏住宅客户人气的支持，营销推广工作将异常艰巨。同时，当前的市场形势也不容乐观，普遍的观望心理主导市场已经有一年的时间，投资客户基本希声，自住客户的需求则相对有限，项目周边又有中原新城等众多项目蚕食市场份额。因此，在这个时期，尽快确定三期产品定位与营销推广思路等一系列工作，便显得极为迫切。 在此，策划部谨通过对整体市场、竞争环境的认识与分析，从营销的角度梳理出一些三期产品的定位与开发的相关建议，供公司领导决策参考。 第一部分、宏观经济环境与房地产发展形势 一、宏观经济环境 回顾整个2008年的经济形势，似乎整个世界都在一个“极度混乱”的环境中。以美国为代表的西方发达国家经济增长模式遭遇瓶径，而主要依靠出口带动的中国经济也