都江堰投资可研申请报告.doc

第一章 总论 一、项目概况 都江堰市是四川省的县级市，隶属于省府成都，位于成都市区西北约55公里。都江堰市是川西地区进入成都平原地区的第一座经济重镇，作为国家历史文化名城，因世界文化遗产－都江堰水利工程（即都江堰景区）而闻名遐迩。 都江堰市山水相依，自然环境条件优越，曾获得过首届中国人居环境范例奖，以及联合国“迪拜国际改善居住环境良好范例”奖。整座城市以都江堰景区为轴心，沿岷江及其支流而建，呈扇形结构。随着自身以及成都综合实力的不断增长，近年来，都江堰市的城市建设也有了显著的发展，并突出表现在城市新区的建设方面。 由于城市地位的提升，以及城市发展潜力的日益突显，日前，都江堰市已被确定为四川省中小城市实施“城市经营”理念的重要试点城市，紧邻都江堰景区的旧城改造问题因此显得迫在眉睫。 同时，都江堰市也明确提出了实施“城市历史文化复兴工程”的理念，与“城市经营”紧密关联。可见，能否通过旧城改造，振兴、升华城市特有的历史文化积淀，打造新形态的城市功能结构，将是都江堰市谋求更大发展的决定性因素之一。 本次研究项目位于都江堰城市轴心，紧邻都江堰景区，占地592亩，属于旧城范围，是都江堰的城市核心区，也是都江堰城市历史文化复兴工程的核心项目。 本项目充分利用各方面优势，拟建设成为一个以水文化为核心，以都江堰本土文化、四川天府文化为依托，以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾观光、娱乐、度假、购物、会议功能的生态城市型文化休闲中心区。即“水生态城中城”，并命名为“天府水镇”（暂定名）。 通过持续开发与系统运营，天府水镇将成为四川旅游的必游景区、成都的特色休憩中心区SCRD（Special Center Recreation District），针对外地旅游市场、成都休闲度假及商务会议市场，以及本地消费市场的综合需要，创造城市－自然－人类和谐互动的局面，在创造极大商业价值的同时，以期获得最佳的综合效益。 天府水镇中包括历史文化街区、景观文化广场、沿江商业休闲区、主题博物馆、特色美食城、高星级酒店、产权公寓酒店、会议中心、度假别墅等，实为一个系统化的旅游及商业地产区域。 天府水镇的成功在于它能否被视为都江堰市的城市中心板块，大成都的特色旅游商业板块进行运作。因而，它将通过整体性打造，创造各单体项目的互补与关联性，提升与完善城市核心功能结构―旅游城市的旅游与商业功能结构，实现土地升值，反之也推动了项目升值，并带动周边土地升值，实现了“城市经营”的理念。 因此，天府水镇将采取城市板块的整体开发模式，在政府的调控监督下，由项目委托方，即四川统和实业股份有限公司担任区域运营商的角色，进行区域的开发。一方面，与政府和相关机构合作，进行整体区域的拆迁、基础设施建设、区域环境的打造等，另一方面，推动旅游项目开发商、地产项目开发商、项目投资商的参与，整合资源，整合市场，实施集约化的开发运作。 作为城市区域运营商，四川统和实业股份有限公司在天府水镇的某些项目上将引入其它的开发商，如高星级酒店等，而对于另一些项目则将自行承担开发商的角色，如沿江商业休闲区的全部或局部等，以此，既保障了企业的商业利益，又保障了天府水镇整体的投资与开发水平，使之能够成为一个与世界文化遗产相匹配，世界知名的生态文化社区。 天府水镇将采取滚动开发的形式，预计建成后总建筑面积42万平方米。 按高拆迁成本（200万元/亩），项目总投资人民币160401万元，其中商业房产投资146312万元，非商业房产投资14089万元。建成后，商业房产净利润人民币25066万元，营业净利率14%，投资净利率136%，内部投资回报率10%，投资回收期5年；非商业房产建成后第一年收入为7128万元，营业净利率9%，投资净利率5%，投资回收期21年。 按普通拆迁成本（120万元/亩），项目总投资人民币120066万元，其中商业房产投资109520万元，非商业房产投资10546万元。建成后，商业房产净利润人民币61858万元，营业净利率34%，投资净利率338%，内部投资回报率53%投资回收期5年；非商业房产建成后第一年收入为7128万元，营业净利率11%，投资净利率6%，投资回收期18年。 二、本课题研究的程序 北京国智景元旅游顾问有限公司受四川统和实业股份有限公司和中国民族证券有限责任公司的委托，对天府水镇项目开发进行预可行性研究。签订委托协议后，以公司成员为主，由公司专家委员会相关专家，以及特邀专家担任顾问，组成项目组，对委托课题进行研究，研究成果编制为文本，即《天府水镇项目预可行性研究报告》。 具体研究程序为： 1、编制工作计划： 在天府水镇项目预可行性研究工作开展前期，项目的市场调研和开发策划已基本出台。根据具体情况，首先编制了工作计划，包括研究工作的范围、重点、深度、进度安排、人员配置、费用及文本大纲等，并与委