多层住宅物业成本分析毕业论文.doc

多层住宅小区物业管理成本分析 前言：物业管理与广大人民群众生活、工作息息相关，近年来，物管企业与业主的冲突不时发生，物业管理已成为社会十分关注的热点问题。一般认为，物业管理不涉及高技术和复杂的管理问题，只是劳动密集型的服务行业。问题是这样普通的行业为什么在行业中却产生了如此大范围的矛盾(北京、上海、广州等大城市都爆发了业主与物管企业的激烈冲突)? 究其原因就是现广大居民经济收入水平还较低，还不能承受较高的物业管理费用；而收费太低，则不能保持一定的管理水平，服务质量自然下降，日积月累，导致业主与物业管理公司的矛盾日益激烈。为此，如何有效降低物业管理经营成本，提高企业生存能力极为重要。 一、分析物业管理经营成本的意义 一个企业所具有的比较优势最终取决于其能在多大程度上对成本进行有效的管理，这一竞争中的核心因素也使成本管理成为企业经营中的主要内容之一。在传统的成本管理分析中，主要侧重于对产品本身的成本核算和分析，以降低消耗、节约费用为成本管理的主要手段，勿容置疑，这一管理手段在极长一段时间内主导着企业成本管理并产生着积极的影响。但时代的变革，知识经济的勃兴，极大的改变了企业经营环境，也赋予了成本管理的全新的内涵。物业管理是一种特殊的服务性行业，它的服务收费标准基本上实行政府定价或政府指导价，其市场盈利性功能未能全部体现。住宅小区物业管理成本直接影响到物业管理服务费的高低，物业管理经费收支平衡是提高住宅小区管理水平，搞好综合服务的重要基础条件，对物业管理企业和广大住用户来说又是一个非常敏感的问题，对于住宅小区物业管理成本的分析有利于提高物业管理企业生存空间，缓和物业公司与业主之间的收费问题的矛盾，这是物业公司能否维持下去并持续发展的关键。 　　二、分析住宅小区物业管理经营成本构成 经营成本分析首先要从成本的构成进行分析，就物业管理企业而言， 成本的构成从严格意义上来讲主要有二大部分，一是管理成本，一是经营成本。前者主要包含管理人员的工资及福利等等；后者指按《物业管理服务合同》的约定，在物业管理区域内开展各类服务活动所需各项开支的总和。相对于其它行业，物业管理企业成本的构成显得简单明了。在传统成本管理模式下，多数物业管理企业走着一条以“降低成本”为核心的成本管理之路。 （一）、物业管理公共性服务收费的费用构成包括以下部分： 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； 公共设施、设备日常运行、维修及保养费； 绿化管理费； 清洁卫生费； 保安费； 办公费； 物业管理单位固定资产折旧费； 法定税费； 物业管理企业酬金； 物业管理漏交百分比 由于多种原因，物业管理服务费的收缴不可能达到10%。这就产生了漏 交率的问题。如果将因个别业主漏交而造成的损失完成由物业公司负担显然是不合理的， 11、此外，对实行物业保险的住宅小区，还应包括投保财产保险 （如火险、灾害险等）及各种责任保险的支出。 （二）、小区经营管理成本测算案例 住宅小区物业管理费收费标准根据经营管理成本再加上企业利润而构成的，经营管理成本是各地根据本地区综合服务项目、劳动付出状况、物价指数变化和住户经济承受能力，以及住宅小区的档次制定。下面以某高档小区为例，具体介绍住宅小区物业管理经营成本的测算过程： 一、 总体指标 l 按业主总体要求，物管处工效考核年总指标为（100% 入驻率）：开支100万。 l 按以上指标，每月平均分解为：开支8.33万。 二、 各部门指标分解（按100%入驻率） 1、 保洁队 l 每月人力成本合计：10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元 l 材料与其它开支：1300.00元 合计：7500.00元/每月×12月=9万元/年 2、 保安部 l 每月人力成本合计：18人×700.00元+1×1200.00=13800.00元 l 其它开支：300.00元 合计：14100.00元/每月×12月=16.92万元/年 3、 维修队 l 每月人力成本合计：9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元 l 公共水电费成本每月：9500.00元 l 空调油耗平均每月：1.67万（年使用6个月×3.333万/月=20万） l 物业维保（外协合同以外的）成本合计每月平均：750.00元 合计：平均每月36250.00元/使用空调每月52880.00元/不使用空调每月19550.00万元。 4、客户服务部 l 人员工资成本每月：4300.00元 l 办公费用每月：500.00元（含电话费） l 宣传与培训费用：200.00元 l 其它费用：200.00元 合计：5200.00元 三、 外协大型设备固定费用分解 1、 梯维保：1.2万元/年，0.1万元/月 2、 央空调维保：0.6万元/