海南中远博鳌东屿岛用地策划方案.docVIP

中远博鳌东屿岛用地 策划方案 上海日创广告有限公司 2003年4月 一、我们的任务 分析博鳌水城目前市场状况和主要问题。 找到真正适合博鳌的整体发展方向。 确定中远东屿岛810亩土地的规划定位。 制定推广策略以实现土地销售。 二、市场分析 1、博鳌水城与亚洲论坛 2001年2月27日，博鳌亚洲论坛成立大会在博鳌水城隆重举行。 博鳌水城作为永久会址已经写入博鳌亚洲论坛章程。由于这一重大事件的存在，博鳌由海南一个默默无闻的地区一举成名。成为被众人认可的岛屿型会议圣地。并且吸引了诸如中远等大的集团公司在此投资开发。可以说博鳌目前的发展完全依仗于亚洲论坛的存在，在人们心目中博鳌已经和亚洲论坛密不可分了。 针对这一现象，事实上出现了2种效应。 正面效应: 在前期， 博鳌亚洲论坛的存在大大提升了博鳌的知名度及影响力，成为其发展的源动力。 负面效应: 博鳌发展至今，事实上已不再局限于亚洲论坛这一个概念。而如果人们对于博鳌的认识还仅仅局限在亚洲论坛这一点上，无疑是束缚住了博鳌进一步发展的脚步。 2、博鳌水城整体规划分析 依照贵公司提供的资料，博鳌水城的规划可分为以下几部分。 太阳城，鸳鸯岛，东屿岛国际会议区，玉带滩海滨度假区，沙坡岛高尔夫球场，太灵湖滨度假区，龙潭岭山景度假区，千儒农业生态示范区，九曲江温泉度假区，沙美内海生态游览区。 从目前的规划方向来看，呈现出以下特点: 整体规划是以旅游度假为主题而展开的。 规划中有诸多雷同的元素，如10个高尔夫球场，5个五星级酒店。温泉，生态等概念被一再重复。 作为旅游度假为主题的博鳌水城，与其他旅游圣地相比，并没有非常鲜明的特色，旅游设施也不 够丰富新颖。  3、太阳岛现象 太阳岛作为上届亚洲论坛的会址，是一个发展相对成熟的区域。在这个区域我们观察到了以下现象： 五星级酒店房间1380~1680/天的价格，使绝大多数游客难以承受。其主要消费对象是在博鳌进行 商务会议活动的人群。 在太阳岛建造的别墅销售情况不佳。许多人在实地考察之后，打消了购买别墅的念头。 高尔夫球场缺乏人气。 来此旅游的人群，绝大多数是跟着旅行团前来参观会址和酒店的。不会在此住宿消费。而只是把 博鳌作为一个参观景点。 4、碧海假日别墅和蓝色海岸别墅 我们参观了由中远开发的碧海假日别墅和由潘石屹开发的蓝色海岸别墅。从别墅的风格上来看，碧海假日别墅相对较为传统，而蓝色海岸则相当前卫现代。但他们同样未能实现良好的销售目标。即使是已经售出的物业，也还是无人入住（无人租用）。 这样的事实表明，在此地别墅风格和品质并不是决定客户购买的决定因素，对整个区域的价值和定位并不认可才是问题的实质。  5、博鳌水城目前面临的主要问题 在宣传上过度依赖亚洲论坛的存在，而未能实现其旅游度假圣地的定位。 在旅游资源的开发和规划上比较单一。没有自己的特色。 国内的一般消费者无法承担博鳌的高消费水准，而富有的阶层及国外的度假者又不能被博鳌现有的旅游内容所吸引。  6、东屿岛在博鳌水城中的地位 东屿岛位于博鳌水城的中心位置，东临玉带滩，西靠沙坡岛高尔夫球场和龙潭岭。四面环水，具有得天独厚的地理优势。 博鳌亚洲论坛永久会址设立在东屿岛，使东屿岛在博鳌具备了特殊的地位和高度。 因此，东屿岛的定位必须是在博鳌水城整体定位的基础上的一种提升。  7、博鳌水城的目标消费对象 针对博鳌水城目前的规格档次，我们认为博鳌未来发展应该针对的目标消费对象应该是： 国际级的旅游度假人群 国内的富有阶层 国内外的高级商务团体 亚太各国高官要员 8、市场分析的结论 由于博鳌水城在宣传推广上过多地依赖于“亚洲论坛”概念，造成目前偏离市场定位的局面。 见下图：  博鳌必须具备其鲜明的旅游特色，来吸引全世界的旅游者。 在此列举世界知名旅游城市的主要特色，作为例证。 旅游特色 代 表 博彩业 拉斯维加斯 澳门 购物 香港 巴黎 休闲度假 泰国 南非 自然风光 巴厘岛 夏维夷 什么才是是博鳌的特色？ 三、项目定位策略 1、项目定位的前提 改变博鳌目前纯粹的“商务会议圣地”的形象，将其定位为亚太级甚至是世界级的旅游度假圣地。 充分结合现有资源优势，使博鳌具有鲜明的旅游特色，吸引全世界游客的瞩目。 使东屿岛在博鳌整体定位基础上得到充分的提升与发展的余地，以实现土地销售的目的。  2、博鳌水城的全新定位 世界美食天堂 世界上唯一以极品美食为特色的综合性岛屿渡假休闲圣地  定位利益点： 唯一性——世界上尚没有完全以美食为主题的度假圣地。 国际性——通过世界美食来展现世界各国的文化、风情。 提升性——美食主题的存在可以大大丰富博鳌的旅游内容，提升其国际旅游圣地的地位。  3、博鳌水城的世界美食地图 九曲江温泉度假区——纯日式料理 在享受