杭州写字楼市场回顾.doc

杭州写字楼市场回顾 市场环境分析 1、市场发展回顾 资料来源：汉嘉整理分析 2、市场整体供需分析 2001-2005年杭州写字楼统计量 数据来源：世联报告 杭州写字楼平均市场容量在38万方左右。 2005年前推出量基本上能实现100%消化 2005年供应量急速放大，以及潜在供应量的巨大，消费者未来走势缺乏信心，需求量出现较大波动。 3、租金变动情况 2001-2005年写字楼租金变动情况（单位：元/天/方） 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 武林板块 2.65 2.73 2.82 3.02 3.08 城站板块 1.87 1.93 2.06 2.1 2.12 文教板块 1.75 1.78 1.83 1.88 1.93 庆春风起板块 2.42 2.46 2.51 2.58 2.63 黄龙板块 3.83 3.88 3.93 3.96 4.12 数据来源：汉嘉写字楼库 近五年租金保持平稳增长，但幅度不大，而且有减缓趋势 2004年开始，个别区域因为高档写字楼投入市场，写字楼租价上扬幅度有所提升。 杭州写字楼市场细分趋势越来越明显，租金价格差距会拉的越来越大 预计今后几年，办公物业市场投放量大，品质有所提升，但租金上涨趋势不会过分明显 4、空置率分析 2003-2005年典型板快大致空置率走势（单位：%） 黄龙板块 武林和庆春板块 文教板块 城站板块 2003年 15.00% 18.00% 22.00% 25.00% 2004年 10.00% 15.00% 20.00% 20.00% 2005年 8.00% 11.00% 18.00% 18.00% 数据来源：世联报告 各板块空置率逐年走低，办公需求增加平稳 高端板块（黄龙、武林庆春）空置率要低于低端板块（文教、城站），高端物业的需求比较旺盛。 需求客群分析 1、消费主体 近几年杭州写字楼市场需求增加平稳，主要来源于以下几个方面： 杭州本地企业 中小企业规模壮大，置业和二次置业的需求。杭州仍以中小企业为主，此类潜力比较大。 省内企业 受资金、信息、人才的制约，省内民营经济开始向外扩张，搬迁总部或设立办事处。实力雄厚的企业开始迁往北京、上海等一线城市谋求更高的发展；中型企业一般会在杭州设置业务部门。 外企 入世后，杭州外企数量明显增多，以设立办事处为主，偏好租用，面积需求有限。 投资者 证券、期货投资风险的增大、收益的降低、住宅、商铺价格的高启，政策的打压，资金开始流向商铺、写字楼市场。 各板块客群分析 级别 区域 行业 客群 第一级 黄龙区域 房地产、投资咨询、信息通讯、 保险、文化传播等 国际国内知名企业驻杭机构 浙江省及杭州市著名企业 各行业内的大中企业为主 第二级 武林区域 贸易、信息科技、广告、房地产相关企业 企业实力较强，以国际国内知名企业为主 庆春区域 金融保险、贸易、信息技术、企业办事处为主 国内、浙江大型金融机构企业 浙江中小型贸易、信息技术企业 第三级 文教区域 IT企业为主，分为销售代理和研发类； 其他行业包括相关广告、传媒、装修行业、物流等； 杭州本地企业为主，很多是以电脑装配起家； 外地相关产业驻杭机构； 城站区域 类内外贸易、国家行政机构、旅行社、物流等服务行业 江浙行政机构、大中型企业驻杭办事处，中小型贸易企业为主 第四级 萧山区域 以贸易、咨询服务（律师、会计、策划等）为主 与萧山产业相关的进出口企业以及相伴生的服务业如律师、会计等中小企业为主 滨江区 以出口贸易公司，IT与咨询企业为主 中小型贸易公司 从文教区、拱墅区迁入的IT、咨询企业为主 三、1-8月份市场总结分析 1、成交情况分析 1-8月份杭州主城区写字楼成交情况 区域 成交量 （平方米） 成交金额 （万元） 成交均价 （元/方） 上城区 42445.24 46855 11195 下城区 29533.47 43000 14560 江干区 11704.76 11892 10160 拱墅区 30536.61 40024 13107 西湖区 12019.91 21769 18111 滨江区 23250.91 14967 6437 合计 149491 178507 11941 数据来源：透明售房网 备注：以上数据不包括余杭区、萧山区。不包含商住型小户型物业 1-8月份共成交约15万方，成交均价11941元/方，依此估算全年成交量在22.4万方左右。 成交量集中在商务配套较为成熟的上城区、下城区、拱墅区 成交均价看，西湖区达1.8万元/方，其次是下城区。滨江仅有华荣时代大厦在售成交均价仅6437元/方，说明滨江区受供应量、同质化影响，开发商与投资者都缺乏信心。 区域 月平均成交量 （方/月） 月成交套数 （套/月）