恒基地产2007年吴江市国际纺织城营销策略总纲.doc

国际纺织城 营销策略总纲 及阶段性工作纲要 2007年06月28日 恒基顾 东方商业广场 每平米20000元（扣除30%返租款后实际均价应为12000-14000元/平米左右）， 长返租策略：10年稳定回报90% （2）项目实收均价定位（初步）：低开高走，形成抢购热潮 整体实收均价：7000元/平方米 （3）投资模式及付款方式设计 买断产权销售，建议采取返租的模式，按年租金8%返，两年租金在总价中一次性扣除（或分两年给付）。 投资型客户： 投资模式：买铺即收2年16%租金，客户与经营公司签订2年委托经营管理协议，业主委托经营公司管理及出租，经营公司拥有市场2年内的使用权。 自营型客户： 投资模式：发展商赠送2年的创业基金相当于总价款16%，自营客户与经营公司签订2年委托经营管理协议，同时签定两年租赁合同。另外，为鼓励经营户购买，经营户购买时可享受额外2%左右的优惠。 4. 销售控制原则 ■ 较差位置的铺位在价低时尽量消化。 ■ 预留空间,适当的时候进行调价，制造涨价、升值的热销气氛。 六．项目招商与销售的卖点提炼与广告策略 1．项目卖点提炼（待文案细化） 本项目在销售中以入场经营商户为优先销售对象，所有宣传应以此为基本目标： （1）发展商实力、第三方资源支持、经营推广类卖点 星月集团实力钜献，重金打造棉麻时装、家纺面料商贸中心。 迎合江苏省政府建设盛泽为“中国纺织贸易第一城“的契机，打造盛泽首席现代化纺织专业市场市场。 依托东方丝绸市场20年商业辉煌积淀和20年的成功管理经验，成就新的专业市场商业奇迹。 等等 （2）项目定位、设计类卖点 盛泽首席集棉麻、家纺面料交易批发、新品发布、产品展示和推广为一体的专业市场。 采用国际化商业运营管理，成就典范市场。 六大功能、八大平台的棉、麻、家纺面料集散中心。 引领中国棉麻时装面料、家纺面料时尚潮流之都。 独具匠心的设计，一流的硬件设施，先进的智能化配套成就盛泽首席典范专业市场。 等等 （3）投资创富商铺升值类卖点 城市向西，财富中央。 买盛泽第一产业铺 买铺就买专业市场铺 轻松投资，跨越创富颠峰。 等等 （4）拓展事业类卖点 全球商机，轻松掌控。 0成本抢驻国际纺织城，生意做遍全世界。 2．推广预算 按销售面积43856㎡（45733㎡-1877㎡），总销售额约3.06亿元计算； 以总销金额3%计算推广预算（销售推广预算按总销金额2%计，招商推广预算按总销金额1%计），推广资金约918万元； 按一年的营销周期计算，则每月平均广告推广预算为76万，按照前期饱和时攻击原则，如项目在2007年10月份开盘，则在此前平均月推广费约为100万元/月以上。 3．跨区域立体化媒体组合策略（具体在广告策略及计划中细化） 地点 媒体 投放时机 备注 吴江、盛泽本地 有线电视 根据营销节点安排，重大节点前后密集性投放 穿插访谈、专题系列报道等形式 主流报纸：苏州日报、吴江日报、城市商报、现代快报 根据营销节点安排，重大节点前后密集性投放 软文炒作、特约专栏与硬性广告结合 户外广告 长期 项目四周、盛泽镇人流密集交通节点、周边乡镇到达盛泽的主要干道、苏嘉杭高速盛泽出入口 车体广告 长期 公交车车身、出租车车顶灯箱、出租车头套 短信 重大节点前后 小区短信、VIP客户短信 长三角及其他区域 行业专业网站 长期 事件报道、软文炒作 行业专业杂志 长期 软文炒作、特约专栏与硬性广告结合 行业专业报纸 长期 软文炒作、特约专栏与硬性广告结合 第二部分 项目招商及销售阶段性工作纲要 一．重要时间节点规划： 参考项目工程进度、整体招商销售策略初步拟定。 1.重要营销节点规划： 2007年8月8日：产品新闻发布会暨全面招商启动仪式 （中间穿插“东方丝绸市场·棉麻商区”揭牌仪式、东方丝绸市场副会长单位授牌仪式） 2007年8月28日：正式认筹（内部认购）仪式 2007年10月28日：产区（震泽）名企集体冠名进驻仪式暨公开发售（开盘） 2008年1月18日：客户新春联谊会（星月财富之夜） 2008年3月26日：招商成果发布会暨品牌商家集体签约仪式 2008年6月28日：商户装修（开业准备）恳谈会暨首界经营管理顾问委员会成立 2008年8月18日：开业 2．其他营销节点提示 重要的纺织行业展会 重点招商城市的“新闻发布会”或“产品推介会” 重要的合作资源签约时 取得重大的招商、销售成果时 工程封顶、竣工 获得重大成果或荣誉时 等等。 二、阶段性工作纲要 招商销售阶段 07.8.7前 销售/招商前期准备工作 07.8. 8-07.10.27 认筹/开盘 及招商工作全面启动 07.10.28-08.5.31 强势销售/招商 08.6.1-08.8.18 租售收尾/开