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房地产：中性 房地产行业 行业风险犹存，战略投资个股 2008 年 6月 15 日 ——2008 年中期投资策略报告 分析师： 投资要点 杨国华 房地产板块整体逊于大盘，是市场对房地产板块未来盈利能力不确定 010 性的担忧所致。不确定性的逐渐明晰是房地产板块真正走强的根本动 力。 yangguohua@ 不确定性体现在两个变量——商品房市场的成交价格和成交量的未 来走势。两个变量的走势从根本上受制于政策和市场供求关系。 近一年股价走势： 目前可视为“政策底”，但 “筑底”将持续较长过程；从市场供求 关系而言，各区域风险不一，难言“市场底”。难言“市场底”缘于 对主要区域市场存在房价下行的担忧。尽管目前成交量趋于平稳，但 成交量的趋稳不足以预言房价的趋稳。 古老的经济学原理——“供求关系决定价格”是真正的市场基本逻辑： 环渤海区域的北京、天津地区未来依然是供过于求，房价下降的可能 性较大；珠三角的深圳、广州经过房价的大幅调整后将逐渐企稳；长 三角的上海、杭州，以及中西部的武汉、西安和重庆、成都将略呈供 不应求，房价总体稳定或有小幅上涨趋势。 资料来源：wind 资讯 房地产企业的开发资金趋紧。信贷紧缩下，快速销售回笼资金的要求 日益强烈；供过于求的市场，房价下行的可能性加大。 地产股前期大幅下跌很大程度上释放了 07年 11 月时的高估值压力， 但考虑到未来楼市量价变化趋势尤其是环渤海部分城市房价可能的 下行风险，行业整体盈利能力的不确定短期难以消除，给予行业“中 性”评级。 鉴于房地产行业很强的区域性特点，建议投资者淡化行业，战略性投 资个股。 从考量资金实力的四个指标——净负债率、速动比率、08年单位计划 销售经理： 开工面积到位现金、资本市场融资能力进行选股，表现优越者是万科、 卞祺 保利、华发股份、名流置业、金融街、陆家嘴、中粮地产。 010 从公司盈利能力模型来看，代表公司“先天优势”和 “后天能力” bianqi@ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 房地产行业 2008 年中期投资策略报告 的预收帐款和 08 年一季度销售能力双围度联动性优越者是华发股份、万通地产、保利地产、北京 城建、万科、金地、金融街。 结合资金实力和盈利能力双向选股思路，重点推荐万科 A、保