华龙大厦项目定位报告.ppt

华龙大厦项目定位报告 项目概况 市场分析 北京市宏观市场 项目区域市场 项目小结 SWOT分析 项目定位 目标客户 项目设计 商业配套 项目价格 项目概况 项目概况 区位： 华龙大厦位于北京市西城区德外大街18号，东至五路通胡同，南至人定湖西侧，西至德胜门外大街，北至原德胜门外第五小学。 占地面积：11800m2 代征用地5800m2；建设用地面积6000m2 规划建筑面积：38194.9m2 地上建筑面积：28527.99m2 住宅：23544.3m2 商业：4983.69m2 地下建筑面积：9666.97m2 容积率：4.75 项目概况 周边配套 交通：55路、820路、819路、地铁二号线等 休闲：天上银河国际商务会馆、后海风景区、双秀公园、人定湖公园等相互环拥 商业：新街口商业街、新街市、马旬商业中心 餐饮：什刹海酒吧街、新康街特色餐饮街等 会展：中国科技会展中心、北京展览馆 学校：教育资源优越，与北师大、北邮、北影等著名高等学府为邻 医院：德外医院、地坛医院、二炮医院 市场分析 市场分析：北京宏观经济环境 经济发展：GDP由2002年的4330.4亿元增长到2007年的9000亿元，年均增长12%。宏观经济环境的运行稳定为房地产市场的发展提供了良好的发展空间； 居民消费：2007北京城镇居民人均可支配收入达22995元，逼近上海。北京城镇居民人均可支配收入的不断提高,对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升； 房地产市场：2007年北京房地产市场,不论是单价还是涨幅,都创下了历史新高, 但自2007年11月以来，京城楼市的供应持续走低，购房者的观望情绪强烈，受到春节假期的影响，2月住宅供应量低迷，而这种市场状况有望在3月份后逐步回暖。 市场分析：政策环境 房地产产业政策： 国八条：2005年3月，国务院出台八点意见稳定房价。 新国八条：2005年4月，国务院提出八条措施调控房地产市场。 国六条：2006年6月，国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施。 165号文：2006年7月，建设部发布70/90政策的执行细则，下发各地方政府部门。 171号文：2006年7月，六部委联合签发 “限外令”，限制外资投资房地产领域。 (后续25、50、130号文) 金融政策: 2007年来，央行10次上调准备金率，累计提高5.5%，达到14.5%. 2007年来，央行5次上调商业贷款利率，累计提高0.96%，达到7.22%. 2007年9月，央行、银监会下发通知，对贷款购买第二套住房者， 首付比率提高至40%. 市场分析：区域市场 西城区概况 西城区位于北京市中心城区西北部，总面积31.66平方公里,全区总人口878061人。（2007年底） 西城区辖7个街道：金融街街道、西长安街街道、月坛街道、德胜街道、展览路街道、什刹海街道、新街口街道 市场分析：区域市场 区域市场 京西楼盘存在供应不足，西二、三环可供开发用地越来越少。 居住环境 文化底蕴深厚，人文环境优越。德胜门箭楼、北海、什刹海、历代帝王庙等大批历史文化古迹映托出西城区深厚的文化底蕴；人定湖公园，奇石园、双秀公园、北京海洋馆等显示出浓郁的人文环境。 商务环境 德外地区北接中关村，南连金融街，东望奥运村，是科技、金融、体育三大产业区的结合部，堪称城西金三角中心地带。德胜科技园启用后，吸引大量高新技术企业进驻，商业氛围愈加浓厚，给周边项目带来巨大的利好及升值空间。 市场分析：区域市场 周边项目分析 周边项目名称：凯德品元、学院派、德胜佳苑社区网、君濠国际 绿化率：集中在30%左右，在规划理念上，多以尊重自然，保护生态环境为卖点。 容积率：1.85-4.75，产品形态有很大差异 户型面积：均以二居和三居为主；其中以90平米二居和130平米左右三居为主 价格：产品价格差异不大，在2万-2.5万之间 项目小结：SWOT分析 项目定位 项目定位：总体定位 德外大街/高档/精装公寓 打造紧邻商务中心的高档精装公寓 考虑周边较浓的商务氛围,中小户型商品房供应量不多,以及此项目本身体量较小,建议本项目定位于以90平米以下中小户型为主的精装公寓。 项目定位：目标客户 目标客户 收入：家庭年收入30万人民币以上的客户群 年龄：30-50岁之间 职业：企业精英、白领；高知识、高技术的中坚力量 客户心中的产品标准 前瞻的投资价值及物业本身的升值潜力 交通便利，配套齐全 国际化大环境优势，性价比 科学的户型设计和空间布局 项目定位：项目设计 楼体设计：建议在符合规划设计标准的情况下，使户数最多化。 立面设计：建议以现代简约风格设计造型，吸引城市商务区中高层次人群