2014年9月份考试房地产项目投资与融资第三次作业.docVIP

2014年9月份考试房地产项目投资与融资第三次作业一、填空题（本大题共12分，共 3 小题，每小题 4 分）1. 办公楼宇、商场酒店等都属于 ______ 房地产投资。2. 房地产投资的不确定性分析的基本方法有： ______ 和 ______ 。3. 房地产开发具有外部性的含义包括 ______ 和 ______ 。二、名词解释题（本大题共8分，共 2 小题，每小题 4 分）1. 房地产抵押贷款的运作要素2. 房地产市场调查三、计算题（本大题共40分，共 5 小题，每小题 8 分）1. 某房地产开发企业现有A、B、C三个互斥方案，各方案的初期投资、每年年末的经营收益及经营费用见下表。各投资方案的计算期为6年，6年后残值为零。基准收益率Ic=10%.请用净现值法及等额年值法进行方案的比较与选择。 投资方案的现金流量表 单位：万元 投资方案 初始投资 年经营收益 年经营费用 年净经营收益 A 2000 1200 500 700 B 3000 1600 650 950 C 4000 1600 450 1150 2. 某房地产开发公司计划开发建设住宅小区，面临两个备选方案。两方案的建设经营期限均为6年。方案A 是进行大规模开发，需投资2亿元；方案B是进行小规模开发，需投资1亿元。根据市场调研和预测，该时期住宅销路好的概率为0.7，销路差的概率为0.3。两个方案的年损益值见下表。试评价两个方案。 3. 设某房地产公司本期定额流动资金周转天数比上期缩短了 9 天，影响因素见下表： 上期实际 本期 差异 计划 实际 与计划比 与上期比 收入合计 4160.27 6000.00 6006.03 6.03 1845.76 住宅销售收入 1368.82 1500.00 1673.88 173.88 305.06 代建工程收入 - 80.00 84.81 4.81 84.81 预收购房定金 2791.44 4420.00 3958.48 -461.52 1167.04 预收代建工程款 - - 288.86 288.86 288.86 定额流动资金占用 1853.49 2500.00 2536.03 36.03 682.54 其中 储备资金 - - - - - 在建资金 1640.94 2000.00 2396.70 396.70 755.76 成品资金 212.55 500.00 139.33 -360.67 -73.22 周转天数 161 150 152 2 -9 由上表可看出，该公司定额流动资金周转天数受六个因素影响，它们之间的关系为：周转天数=运用因素替换法，求出因素影响表，并作出分析 4. 某房地产项目投资总额为2500万元，A方案全部由公司自有资金投资，B方案总投资70%（即1750万元）依靠抵押贷款解决，其余为自有资金。其中，抵押贷款利率为6%，贷款期限为20年，而且银行要求该公司20年内按年等额偿还。假设该项目面临三种效益状态，各状态发生的概率及每年的经济收益如表4，表5，表6所示：表4 项目经营收益表 单位：万元 方案A 方案B 概率 年经营收入 概率 年经营收入 好 0.20 375 0.20 375 中 0.70 275 0.70 275 差 0.10 250 0.10 250 表5 A方案税前投资收益率 概率 收益A（万元） 债务本息Ii(万元) 净收益（Fi=Ai-Li）(万元) 税前投资收益率（%） 好 0.20 375 0 375 15 中 0.70 275 0 275 11 差 0.10 250 0 250 10 表6 B方案税前投资收益率 概率 收益Ai（万元） 债务本息Ii(万元) 净收益（Fi=Ai-Li）(万元) 税前投资收益率（%） 好 0.20 375 0 222.43 29.66 中 0.70 275 0 122.53 16.33 差 0.10 250 0 97.43 12.99 其中，表6中债务本息（Li）的计算过程如下：（万元）由表4，表5，表6所提供的资料，进行如下计算：（一）计算?A方案与B方案的投资收益期望值；（二）计算A,B方案投资的风险度并作出相应分析。5. 某房地产开发公司拟开发一普通居民住宅楼，预计建成后，每平方米售价1 500