浅谈房地产企业土地增值税清算的账务处理.pdfVIP

财税广 浅谈房地产企业土地增值税清算的账务处理 张 改 叶 河南富平联合会计师事务所 摘要：房地产税是我国税收的重要组成部分．本文将从房产企业的供需出发，分析房地产市场的地产税收和土地增 值税，浅谈房产企业中土地增值税的账务管理。目的是更好的管理土地增值税的清算，减少公司企业不必要的浪费，增 加收益．同时又能遵守国家税务的法律法规。 关键词：房地产；土地增值税；账务管理 房地产的开发收入是我国国民经济的重要组成部分，房地产 (4)企业在项 目竣工前取得的收入，借记为 “应缴土地增值税”， 权包括了土地资源、建筑物、建筑物设计及与土地和建筑物等不 贷记为 银“行存款”，当房地产正式营业收入时借记为 “银行存款”， 可分离的权益。房地产行业的发展使得房地产税在我国的税收中 贷记为 “应缴土地增值税”。 占有越来越重要的作用，以房地产转让增值额为依据而收取的一 (5)企业应将取得土地使用权时所支付飞金额和开发土地基配 种税金，国家把这种税收定位土地增值税。土地增值税的账务管 套设施的成本作为土地增值税的依据，要在账簿上记录。 理对房地产企业有一定的影响，本文将对房产土地增值税的账务 2．案例 · 管理进行分析探究，以加强财务上对土地增值税的账务管理。 本文就 2004年 2月份某房地产公司转让一幢办公楼，共取 一 房地产业与房地产税收 得转让收入 8000万元，另收冰箱一台，市场增值价为0．5850万 房地产业的增长和房地产的税收是成正比增长的。当然，房 元，公司按照国家规定的税务缴纳了营业税、城建税、教育附加 地产的开发项 目是一个长期的过程，一家房产企业的开发需要竟 费、印花税，税率分别为 、7~0／、3％、5％o，转出方获取土地权 标土地、开发项 目，要考虑到房地产的开发的后期发展和收益， 而支付的金额为 1000万元，房地产成本投入 2000万元，房地产 要顾及成本等。一般房地产的开发具有一定的聚焦力，同时会带 开发费用的利息支出为300万元，其中有50万为加罚利息，其 来商业的发展。房地产的附加值增加的同时，随之增加的也是附 他的房地产开发费用要扣除5％的比例。正确算法如下： (1)可 加产业的税收。 扣除项 目的费用为取得土地使用权的1000万元和房地产投入的 二 土地增值税的背景 2000万元，总共3000万元。(2)不包括加罚利息50万元，可以 土地增值税是我国众多税收中的一个组成部分。 国家颁布相 扣除的利息是250万元，因此，扣除房地产开发费用的5％，依 关 (土《地增值税暂行条例》一方面是巨大的房地产业收入能够带 法扣除的金额为3000~5~0／。(3)该公司相应的营业税和城建税为 来巨额的税收。一是再征收房地产税的同时加收土地增值税，直 5％=4000250元 接控制房地产商和企业的收入，能够控制房地产大规模的开发。 8000．5×5％× (070／+3％)-~100025元} 印 花 税 =8000．5 二是，一旦房地产商房价上涨，房地产商的收入就能大幅度增长， ×5％0=4O．0025万元。 越大幅度的房产收入增长意味着房地产商需要征收的土地增值税 (4)由于该公司的房产权是转让获得的，因此不能扣除20％。 额也就越大。土地增值税的征收可以抑制房价的不断上涨。在市 可扣除的总金额为： 场微观调控的基础上，加上国家对房价的宏观调控，能够抑制不 3000+250+3000×5％+8000．5×5％× (1+7％+3％) 断上涨的房价，还能在一定程度上调控我国巨大的贫富差距。 +8000．5×5％=3884．03万元。 三．土地增值税的账务管理 增值额 =8000．5-3844．03=．4156．47万元。增值额占扣除项 目 首先对土地增值税的征收一定要明确征收的项