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浅谈房地产项 目开发全程的成本控制策略 刘 华 北京城建房地产开发有限公司 摘要：随着时代的发展，我国在房地产事业方面取得了较快的发展。但在竞争日益激烈的市场环境中，作为新时期背景下的房 地产开发企业要想求得生存与发展，就必须在房地产项目开发全程进行成本控制，并在一般控制策略的基础上采取价值工程进行成 本的控制，才能更好的确保成本控制的有效性，为实现企业经济效益最大化的同时助推我国房地产事业的稳健和可持续发展。 关键词：房地产项目开发；开发全程；价值工程；成本控制 一 概述价值工程与房地产项目开发全程的成本控制 “三超”现象的出现，不仅技术先进和合理，又不超过投资限额， 所谓价值工程，就是将产品的功能分析作为核心，将产品 并尽可能的减少由于设计变更导致的工程造价的变动；(3)加强 价值的提高作为 目的，尽可能的靠最低寿命周期成本达到产品使 施工设计图纸的审核与管理，并尽可能的确保设计质量的提高， 用的全部功能的具有组织创造性的活动。应用价值工程于房地产 预防因设计导致施工阶段的浪费；(4)利用价值工程优化项 目设 项 目开发全程成本控制中，既能优化工程设计方案而将工程成本 计方案，采取是方式是首先对每种方案中的每种功能的达标成不 降低，又能在对房地产产品相关功能深入分析的前提下探究如何 进行打分，再对每种方案功能的评价分进行计算，最后对各种方 提高房地产产品的增值服务，助推我国房地产事业的可持续发展。 案的价值系数进行计算，且将价值系数最大的方案作为最佳方褰 但需要注意的是，价值工程并不是适用于房地产项 目各阶段的成 (5)利用价值工程对这一阶段的造价进行控制，且通常将对造价 本控制，必须结合实际，有时需要借助常规控制策略进行成本控 影响最大的项 目作为研究对象，首先对设计的各项功能和现实成 制，才能实现成本控制的最优化和企业经济效益的最大化。 本进行分析和评价，其次是将得出的功能评价系数作为依据，在 二．浅谈房地产项目开发全程的成本控制策略 各项功能中分摊项 目成本，并与其现实成本相对比，最后确定改 1．房地产项 目投资决策阶段的成本控制策略 进成本的期望值，且对期望值大的改进成本着重改进，引导设计 投资决策阶段包括选择投资机会和决策分析以及获取土地 人员和投资方充分发挥潜能，采取新工艺技术和材料进行创新设 三方面的工作。企业应充分考虑全部因素分析项 目可行性 ，在此 计，并对资源配置进行优化，但这一切的前提就是确保项 目功能 基础上获得土地开发权，并结合土地 自身因素利用价值工程进行 不被降低的情况下节省成本。 成本控制，但企业要想改变土地 自身因素受诸多限制，因而在此 5．房地产项 目施工阶段的成本控制策略 阶段的应用价值工程控制成本的空间较小，这就需要企业采取常 应用价值工程控制施工阶段成本的工作 内容有优化施工组 规手段进行成本控制。首先是加强市场调查与预测分析，对当前 织设计、优选项 目工程材料和机械设备、控制物流成本、合理配 市场销售现状进行分析，就未来的销售趋势进行判断，针对性的 置资源等方面，以较低的成本可靠地实现该项 目所需要的功能。 确定适销房产项 目，实现项 目定位；然后是加大调查力度，尤其 并应注重工程承包企业和监理单位的选择，明确承包合同内容、 是同类房产项 目的功能和方案的调查分析和比较，加上可靠的技 控制工程变更签证、材料设备价格的控制。例如在原材料和设备 术论证与经济评价，从而确定最佳的项 目投资建设方案，为确定 方面，不仅要货比三家，还要确保原材料的质量；承包企业方面， 设计阶段的成本奠定基础；最后结合项 目实际及相关研究编制科 应选择技术实力雄厚、社会信誉高和价格合理的企业等等。 学的建设项 目方案设计书。 6．房地产项 目结算阶段成本控制策略 3．房地产项 目产品策划阶段的成本控制策略 (1)按照设计图纸及合同规定全部完成且验收合格，如有撤 产品策划阶段不仅是整个房地产项 目开发的核心阶段，而 销或甩项应有手续，并在结算中予以扣除。(2)准确计量工程量 且是应用价值工程控制成本的主要阶段，因而在这一阶段应优先