长沙方略地块城市综合体项目定位及商业发展初步思考_143p_前期策划.ppt

Q1：本项目适合开发多大体量的商业？Q2：如何明确本项目商业发展方向？ 长沙县房地产开发投资稳步增长，09年商品房销售额67.80亿，投资开发与产出呈上升发展趋势。 近年来，长沙县消费品需求持续高速增长，汽车消费仍然是最大亮点，2010年上半年便达44亿，占整体社会零售总额的68%。 随着城市整体经济的持续发展，人可支配收入逐年提高，购买力与购买意愿呈上升态势。 长沙县城乡一体化进程加快，城镇人口比例快速上升。星沙常住人口约为15万，预期2018年达到50万，城镇化率达到50%以上。 《长沙市城市商业网点布局规划》（2005年-2020年）指出，长沙商业网点设置一个市中心（五一广场）、两个副中心（星沙、溁湾镇） 松雅湖商圈规划：总面积达16平方公里的生态公园周边，将建成一个巨大的环湖商务圈，成为星沙新的增长极。 星沙经济背景分析小结 星沙现有商圈划分 中心商圈分析 中南汽车世界商圈分析 灰埠商圈分析 东南新城商圈分析 商圈分析小结 商圈分析小结 现阶段星沙商业主要集中在板仓路一带，以通程商业广场、易初莲花等大型卖场为主，成为星沙最为繁华的商业场所，作为本案的重点研究对象。 大型商业分布：以通程商业广场、易初莲花超市、新一佳、步步高、苏宁、通程电器、迪信通等为主。 大型商业情况调查：业态形式以购物为主，档次偏中档，缺乏综合类百货大卖场。 大型商业配套分析：以快餐店、中西餐厅、餐饮及酒店、银行为主，公交线路较为完善。 需要特别指出的是：由于通程商业广场配备大型休闲场所，成为周边人群聚集的首要场所，由此也为其带来大量人流。 由于缺乏前期规划，商圈内停车位的不足影响了整体的人流动线，一定程度上削弱了其对有车一族消费人群的吸引力。 星沙房地产市场简述 项目整体定位目标 项目SWOT分析 项目物业形态定位 每一个国际城市都有一座中央公园! 纽约的中央公园、旧金山的金门公园、伦敦的海德公园、德国的海德堡公园、东京的新宿御苑公园、香港的维多利亚公园……公园的出现，是人类对于回归自然的一种诉求方式。纵观国际大都市，每一个伟大的城市都有一座中央公园。 每一个中央公园都是这个城市的金融、商业中心 每一个中央公园也是这个城市的金融、商业中心地，更是富人聚集区，就如纽约中央公园周边簇拥着百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜建筑，特别是上东区是很多最富有的纽约人的居住地。 星沙的中央公园在哪里？——松雅湖 松雅湖规划为星沙最大旅游休闲公园，水面面积达6000亩，隔成4个小湖：前湖（松雅湖）、中心湖、后湖和绿湖。 后湖位于松雅湖后方，这里将形成一个集沙滩游乐场、体育中心、儿童游乐广场等于一体的休闲场所。松雅湖的东北边则是中心湖，这里可建五星级生态酒店、大型购物中心等，成为城市的CBD，着重发展商业贸易。为保证生态和环保，绿湖建在松雅湖东南方，这儿将建生态湿地公园，同时进行水净化处理。 而根据方案，都将用原生态的绿轴景观、岛屿等来对湖面进行分隔，保证湖水的流通。 松雅湖中央公园+城市综合体 星沙首席 公园城市综合体！ 城市繁华综合体与原生态公园联合上演都市诗意生活 星沙，从此精彩！ 项目目标客源定位[A] 区域成交客户特点回顾 80%客户年龄在40岁以下 50%客户来自星沙本区域 70%星沙客户选择中心区 80%成交客户为首次置业 首次置业型需求比重降低 改善型及投资型比重增加 项目目标客源定位[B] 客层区域界定 本案客层的50%左右目标锁定在长沙县乡镇、长沙市区等地的企业职工或个体老板等外区域消费群，他们的购买动机通常较为明显，大多以投资或置业为主。此外，落户本星沙的各地精英一族和外企的高级职员也是本案不可缺少的客源 项目目标客源定位[C] 客层职业分析 本案所处星沙开元东大盘聚集区，高品质区域，以目前市场的客层来说，多集中在星沙本地政府机关公务员、本地大型企业高级员工、中南汽车城、星沙市区内个体老板，具备较为优越经济条件的财富人士。 根据目标客群需求特点与竞争市场情况，建议项目户型与市场主流面积段相近，可适度通过创新增加产品竞争力。 星沙首席公园综合体的市场占位 项目如何在星沙首席公园城市综合体的整体定位之下，实现产品中端品质高端形象，树立项目独步星沙的差异化产品与项目品牌形象？ 战略地位，高者为先！公园综合体+资源节约型产品占据星沙领导者之位 差异化开发原则：资源节约型产品，适度投入的中高端产品开发模式，高端产品价值形象塑造，创造高回报！ 从产品自身优劣势出发，建议针对物业采用国际品牌产品进行智能化、节能低碳提升，严格控制成本，打造成中端产品品质，却具有“比肩国际居住品质”的形象产品质素； 忌盲目提升产品投入过高成本，造高品质物业，将极可能有价无市，并同时深陷于恒基凯门、华润凤凰城，星沙