行业法规政策、管理原则与技巧运用培训21页.pptVIP

行业法规政策、管理原则与技巧运用 黄正义 第一节 行业法规政策 一、概述 物业管理行业的投诉在不断上升，而物业管理行业的矛盾也有加剧的趋势。主要原因归纳为三点： 1、我国的物业管理法规还存在许多不完善的地方 2、业主（使用人）的法律意识淡薄，违反业主公约和相关法律法规的现象屡见不鲜，造成了物业管理企业难以招架 3、部分物业管理从业人员法律知识匮乏，颠倒了自己与业主的位置，滥用职权，以管理者自居 物业管理从业人员一定要熟悉物业管理相关的法律法规和政策，做知法、守法的模范已成当务之急，以法律为准绳，依法管理，按章办事，并向广大业主进行广泛的宣传教育，使业主也能够知法守法，利用现有的法律，解决各种纠纷，这样，物业管理才可以规范发展。 二、法律的位阶 宪 法 法 律 行政法规 地方法规 部门法规 地方政府规章 三、法律的效力及原则 上位法高于下位法，下位法不能与上位法相抵触 部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自权限范围内施行 地方性法规与规章不一致时，按规定处理 特性：法不嗍既往 四、广东省物业管理行业目前适用的主要法规政策 1、基本法规 《中华人民共和国民法通则》 《中华人民共和国合同法》 《中华人民共和国物权法》 《国务院物业管理条例》 《广东省物业管理条例》 2、税费政策 国家发展改革委、建设部《关于印发<物业服务收费管理办法>的通知》 (发改价格[2003]1864号） 市物价局《转发省物价局〈关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务 收费中公共水电费分摊问题的通知〉》（穗价[1997]163号） 市物价局《关于调整居民住户治安联防费等问题的通知》（穗价[1997]54号） 国家财政部《关于印发〈物业管理企业财务管理规定〉的通知》（财基字[1998]7号） 国家财政部《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》（财会字[1999]44号） 市物价局《转发省物价局、省建委〈关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价〉的通知》（穗价[1999]100号） 省物价局《关于规范驻穗中央、省属企业物业管理服务有关收费问题的通知》粤价[1999]220号） 国家建设部《城市异产毗连房屋管理规定》（2001年8月15日建设部第94号令发布） 国家建设部《家庭居室装修管理实行办法》（建房[1997]2号） 《广州市房屋修缮管理规定》（1998年市长第1号令发布） 国家建设部《关于印发〈商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定〉的通知》（建房[1998]102号） 3、房屋修缮法规政策 国家建设部《城市房屋白蚁防治管理规定》（1999年建设部第72号令发布） 国家建设部《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年建设部第80号令发布） 五、主要法规的剖析 1、《中华人民共和国民法通则》 2、《中华人民共和国合同法》 [案例分析]如：在行业内经常有物业管理处对业主不交管理费，进行停水停电的处罚，或保安员对不服从管理的业主辱骂殴打，或对违规业主进行罚款等等。 （1）《物业服务合同》及相关协议 （2）专业化服务分包合同 （3）涉及经营管理等活动的有关合同 3、《物权法》共有五篇十九章二百四十七条，其中第六章 业主的建筑物区分所有权、第七章　相邻关系、第八章　共　　有是物业管理的主要法律依据。 第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利a。 第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 　　第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 　第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第七十五条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。　　地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。  　　第七十六条　下列事项由业主共同决定：　　（一