万科江苏扬州住宅项目市场板块深度分析研究报告14年板块划分深度研究价值研判项目分析.pptVIP

客户地域性强 扬州的购房人群体现出很强的地域性，大部分购房者都会尽量就近购买，例如：江都人购房偏好东区。 自住为主，投资有限 总体上看，普通住宅的客群较为趋同，大部分仍然是自住为主，投资比例不超过三成。 东部利好 扬州的发展规划是东联西进，随着文昌路连接江都，东部（城东板块）会有更好的发展前景及商业价值，不少附近县市的投资客看好这片市场（客户多以东区及周边县市市民为主，部分外地投资客）。 西部平稳集中 城市西部（新城西区板块）是目前扬州唯一的纯住宅区，环境优美，交通便利，多以自住型为主，但目前商业配套不是很完善，故空置率较高。 南部落后 城市南部作为工业区（运河板块南部和第二城板块）楼盘整体档次较低，以自住为主，兼有部分投资。 北部热门 城市北部（蜀冈板块、湖东板块）作为近年热门的区域，楼盘数量不段扩大，其档次也明显提升。 客群总结分析 扬州 经济 概况 扬州 地产 板块 划分 板块 深度 研究 板块 价值 研判 道路交通 优 良 中 落后 扬州 经济 概况 扬州 地产 板块 划分 板块 深度 研究 板块 价值 研判 文教配套 优 良 中 落后 扬州 经济 概况 扬州 地产 板块 划分 板块 深度 研究 板块 价值 研判 优 良 中 落后 商业配套 扬州 经济 概况 扬州 地产 板块 划分 板块 深度 研究 板块 价值 研判 政策规划 优 良 中 落后 扬州 经济 概况 扬州 地产 板块 划分 板块 深度 研究 板块 价值 研判 优 良 中 落后 自然景观 扬州 经济 概况 扬州 地产 板块 划分 板块 深度 研究 板块 价值 研判 土地单价 高 较高 中 低 扬州 经济 概况 扬州 地产 板块 划分 板块 深度 研究 板块 价值 研判 土地容量 优 良 中 落后 扬州 经济 概况 扬州 地产 板块 划分 板块 深度 研究 板块 价值 研判 优 良 中 落后 人口发展 扬州 经济 概况 扬州 地产 板块 划分 板块 深度 研究 板块 价值 研判 产业发展 优 良 中 落后 扬州 经济 概况 扬州 地产 板块 划分 板块 深度 研究 板块 价值 研判 优 良 中 落后 投资前景 扬州 经济 概况 扬州 地产 板块 划分 板块 深度 研究 板块 价值 研判 板块综合价值研判 规划发展利好明显，城市下阶段开发热点，地价水平较低，板块地产发展潜力最大，开发投资价值最高 开发价值最高，发展潜力最大 板块价值较高，受到一定限制 具备一定的开发价值及潜力，受区位限制较大 客观条件较差，发展滞后 城东板块 运河板块 蜀冈板块 主城板块价值较高，但是土地量少，地价较高； 新城西区步入了平稳发展阶段，竞争激烈，市场饱和 主城板块 新城西区板块 具备一定的环境资源及发展潜力，但是区位较偏，较大的限制了投资价值 位置偏远，配套缺失，人口稀疏，发展较为滞后，价值相对落后 第二层板块 湖东板块 甘泉板块 扬州 经济 概况 扬州 地产 板块 划分 板块 深度 研究 板块 价值 研判 板块现状价值测评 扬州 经济 概况 扬州 地产 板块 划分 板块 深度 研究 板块 价值 研判 因素选取方式：选取了主要影响地块价值的8个因素，按照重要性的强弱进行了权重划分 最终测评得出住宅市场板块现状价值从高到低依次是： 主城板块、运河板块、新城西区板块、城东板块、蜀冈板块、湖东板块、第二城板块、甘泉板块 权重因素 道路交通 文教配套 商业配套 自然景观 土地单价 土地容量 人口现状 产业现状 合计 权重比重 权重系数 16% 15% 14% 13% 12% 11% 10% 9% 100% 参照值 1 1 1 1 1 1 1 1 9 城东板块 0.8 0.7 0.7 0.9 0.5 0.9 0.7 0.8 6.0 74.90% 12.80% 10.50% 9.80% 11.70% 6.00% 9.90% 7.00% 7.20% 主城板块 1.0 0.9 1.0 0.7 0.9 0.5 0.9 0.6 6.5 83.30% 16.00% 13.50% 14.00% 9.10% 10.80% 5.50% 9.00% 5.40% 　 甘泉板块 0.4 0.4 0.5 0.7 0.5 0.6 0.6 0.5 4.2 51.60% 6.40% 6.00% 7.00% 9.10% 6.00% 6.60% 6.00% 4.50% 　 新城西区板块 0.9 0.8 0.8 0.8 0.7 0.7 0.6 0.7 6.0 76.40% 14.40% 12.00% 11.20% 10.40% 8.40% 7.70% 6.00% 6.30% 　 第二城板块 0.7 0.5 0.5 0.6 0.6 0.7 0.