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公允价值计量属性在我国投资性房地产中的应用 一、公允价值的内涵及应用问题 1、我国企业会计准则中对公允价值的定义 我国在新企业会计准则中，对公允价值所下的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的双方自愿进行资产交换或负债清偿的金额。”即公允价值是指熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖的成交价格。在公平交易中，交易双方应当是持续经营的企业，不打算或不需要进行清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下仍进行交易。在中的运用公允价值计量提高财务信息的相关性和可靠性，就必须增加成本。由于公允价值计量属性是动态计量属性，要求企业会计人员在每个会计期末分析各种因素，对资产和负债的公允价值做出认定，这个过程将会增大企业的信息成本为了预防利用公允价值计量进行盈余管理，必须增加监管成本。同时，实务中很多会计人员对公允价值的应用十分陌生，要掌握新会计准则的具体运用，还必须对会计从业人员加强培训公允价值确定的主观性较强，会相对影响其实务中的可操作性。由于资产和负债的公允价值不容易确定，采用公允价值计量，实际操作时只能大致的估计或采取近似值的操作，在公允价值难以取得的情况下会计准则要求运用公允价值进行计量,如果没有合适的替代方法，势必将会影响会计信息的可靠性。有许多会计要素如资产和负债在市场上很难找到可供观察的交易价格将未来现金流量按一定的折现率折算成现在的现金价值的现值计量往往就成为估计相关价格即公允价值的最重要的技术手段。但未来现金流量的金额、时点和货币的时间价值等都是不确定的在计量的操作上往往难度很大因而现值计量的复杂性也成为公允价值计量模式推行应用的难点。在目前房地产价格处于持续上涨的背景下如果一个企业投资,在原有会计制度下此房地产应按历史成本记入企业的固定资产, 并按其估计使用年限提取折旧。显然, 这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值, 扭曲了企业投资的真实含义不利于会计报表使用者了解企业的真实情况极大地损害了会计报表使用者的利益。《企业会计准则第3号——投资性房地产》为企业的投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种可选择的计量模式但以成本模式为主导。规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的必须是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，且企业能够从该市场上取得同类或类似房地产的市场价格等相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过公允价值变动损益对企业利润产生影响，而不再单独计提。目前税法来分析，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。但在公允价值模式下，二者存在明显的差异。若税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，并在对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，这样，在公允价值模式下税负。对公允价值计量后调的当期收益，，公司权衡公允价值模式下给公司带来的收益与增加的之间的利益关系，作出是否采用公允价值模式的选择。在的2.4.1 完善相关理论体系 公允价值的应用虽然是一个实务方面的问题，然而却离不开相关理论的指导。尽管目前对公允价值计量属性的研究已有了一些理论上的研究成果但至今尚未形成一个完整的理论体系。这应该是以计量属性、产权理论、公司治理等为核心的一系列相关理论的不断完善，因为正确的理论指导是所有实务工作的方向引领。此外，还应不断细化具体应用指南，从而加强准则的操作性。在发展二手市场的基础上，政府应当鼓励和支持中介服务机构，从而使交易双方能够获得相对公允的市价信息。[1] 黄学敏 2004，(6):公允价值：理论内涵与准则运用[J].会计研究.[2] 谢诗芬. 2005:公允价值：国际会计前沿问题研究[M].长沙：湖南人民出版社. [3] 中华人民共和国财政部制定企业会计准则北京经济科学出版社，2006. [] 企业会计准则编审委员会 2006：企业会计准则—应用指南[M]上海立信会计出版社.葛家澍 2006：财务会计理论研究[M].厦门厦门大学出版社.蔡丽霞. 2006(3)：公允价值计量：现实思考与未来展望.北方经贸古朴. 2006(12)：试论新会计准则之公允价值中国农业会计