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房地产开发项目的成本控制论述 任秀丽 曹子建1 2 鞍山宝居置业有限公司 沈阳荣天房地产开发有限公司 辽宁省 邮编1100441 2 摘要：房地产行业正逐渐由“暴利时代”向着“微利时代”发生巨大的转变， 利润水平慢慢朝向价值方向回归，市场向着规范化方向发展。在开发投资过程中， 如何凭借合理控制成本，合理安排成本支出、逐步提高经营效益，实现从粗放型 到集约型的转变，进而实现房地产企业的最大利润，已经成为众多房地产开发企 业的重要课题。本文主要对房地产开发工程领域成本控制进行了分析探讨。 关键词：房地产开发；工程领域；成本控制；现状；原则；措施 中图分类号： F293.33 文献标识码： A 引言 开发项目的成本控制并不等同于承建单位的成本控制工作，其控制主体是建 设单位，成本控制工作则涉及到项目的建安造价、设计方案、施工过程控制以及 项目运行过程控制，同时还需要对建筑的全寿命周期全方位进行控制。我国当前 的房地产建设项目成本控制工作，在整体上说和发达国家地区有着较大的差距， 需要不断地进行自我更新和完善。 一、房地产成本的管理和控制的现状 1、缺少一条完整的成本管理链条 目前，多数开发企业在工程成本管理上只是做了最简单的成本计算，并没有 进行系统全面的计算。而且，绝大多数企业过于重视企业对市场的占有率和企业 利润，却没有将企业的长期发展放在第一位，缺少一套合理、完整的成本管理系 统，提高房地产开发企业市场的竞争力。 近几年，房地产开发企业的成本管理主要依靠工程结束后的核算，但是现在 许多企业都将房地产行业定义为高利润的行业，这就造成了企业管理者对成本管 理的概念和意识不明确，弱化了成本管理的重要性。大部分企业只注重对企业内 部成本的计算，而对于原料的采购与房屋的销售和服务等环节的成本计算并没有 给予足够的重视，无法形成一个系统的、完整的企业成本管理链条。 2、缺乏有效的资金管理方法和手段 对于房地产企业来说资金就是血液，现在的房地产公司存在着普遍的低水平 管理、没有良好的计划性。对于当前的很多公司，他们在对项目开展的时候，测 算的仅仅只有成本，对于资金的测算非常的少甚至有的公司都没有这方面的东 西。但是资金管理对房地产的成本控制却起着非常重要的作用。 二、房地产开发项目成本控制措施 1、决策阶段的造价控制 1.1进行充分的市场调研工作 对拟建项目所提供产品的市场占有可能性进行分析，对市场目前和未来状况 进行数据分析和处理。在对市场充分调查的基础上论证项目的功能定位，项目定 位是关键。对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比 较和论证，确定定价目标。 1.2提供合理的经济分析预测 在投资方案决策时，解决好计划和目标管理中定性和定量的问题，定量管理 注重使用数据，使目标能够考核。分析计算项目的赢利能力和清偿能力、投资回 收期、财务可行性。结合市场调研、不确定性分析等因素选取多种价格方案并加 以分析，进行多方案比较，做好市场预测。按照成本核算科目，作出相对准确的 投资估算并进行控制。使投资者对项目未来的效益有充分的了解，减少投资风险。 2、设计阶段的造价控制 一个好的设计方案可以给企业带来良好的社会效益和巨大的经济效益。设计 阶段控制主要是施工图纸出来之前的成本控制。通常情况下，大型房地产公司在 多年积累的基础上，都会设置本单位的标准图库，这样不但有利于降低成本，而 且可以精确控制成本。若没有标准图库，就要重视设计概算。当前，有不少公司 为缩短开发周期，在未出概算的情况下盲目施工，导致设计修改不断，费用成本 增加。实现有效地控制变更数量与修改数量，需要最终图纸齐全，这样招标阶段 就可以直接与施工单位进行总价包干，对建安的成本也会较大程度的控制。因为 建安成本基本可以占到除土地成本以外的总成本的70%，所以总体成本也会得到 有效的控制。 3、招投标阶段的造价控制 招投标环节是房地产成本控制非常关键的环节，各个房地产公司都高度重视 工程该阶段。招投标分为经济标和技术标。经济标主要为报价，包括总价、分部 分项报价、清单式报价及工料分析。技术标反映的是企业的信誉度、管理水平、 等级、施工方案等情况。在招投标过程中，一要坚持公开、公正、公平原则，招 标信息要广而告之，要事先了解好材料和施