层次分析法在基准地价评估中的应用——以安阳市为例.pdf

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层 次 分 析 法 在 基 准 地 价 评 估 中 的 应 用 — — 以 安 阳 市 为 例 王旭 李永明 梁辉 安阳市金土地价评估事务所有限责任公司 河南省安阳市 455000 摘 要:基准地价在政府出让土地中起着重要的控制作用,一般只有商业、居 住、工业三类用途的地价,而《土地利用现状分类 》( GB/T 21010-2007 )规定一级 类建设用地包括七类用地。公共服务与公共管理、交通运输、水利设施、特殊四类 用地随着土地使用制度的深化,逐步进入了市场。如何科学量化其价值,为土地出 让提供服务,是摆在政府面前的一道课题。 2008年在安阳市市区基准地价更新过程 中,采用层次分析法制定了此四类用地的基准地价。本文结合安阳市实例,对此方 法的应用进行了探索。 关键词:基准地价;土地利用分类;量化;层次分析法 中图分类号: R285 文献标识码: A 1 问 题 的 提 出 安阳市是河南省省辖市,国家级历史文化名城,建成区面积约95平方公里,人 口73.9万人,下辖北关区、文峰区、龙安区、殷都区、开发区。年均出让土地46 宗,供应面积约 150公顷,近三年地价上涨幅度约在3%左右,土地交易市场平稳。 安阳市人民政府于1993年开展了第一次安阳市市区土地定级估价工作,2001年 11月对基准地价进行了更新。两次工作均是根据《城镇土地定级规程》和《城镇土 地估价规程》的技术要求,进行了土地用途分类定级,包括商业用地、住宅用地、 工业用地、办公用地和综合用地定级,该成果在政府调控土地市场交易,规范市场 行为,合理利用和有效配置城市土地资源等方面发挥了作用。 随着城市不断发展,原有的基准地价仅对商业、住宅、工业、办公用地进行了 分类定级,略显粗糙,不能满足现在多样化用地类型,故在2008年基准地价进行更 新时,河南省国土资源厅提出在全省范围内开展商服、工矿仓储、住宅、公共服务 与公共管理、交通运输、水利设施、特殊用地的定级估价。 其中,商服用地、工矿仓储用地、住宅用地这三种主要用途有原来基准地价的 基础,从基础资料到技术方法等方面工作基础较好,基本采用原有的评估方法。公 共服务与公共管理用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地这四种用途(以 下简称新增地类)是原来基准地价中没有的,普遍缺少相应的市场案例资料,无法 选择《城镇土地估价规程》中规定的方法进行评估。如何选择此类用途地价的评估 方法,是工作的难点与重点。 2 评 估 思 路 的 由 来 -1 - 在原《城镇土地估价规程 》(2000年)中规定:对交通用地、公共绿地进行价 格评估时,可选择贡献法。贡献法,是指利用需评估用地对周围各类用地的贡献, 用各类用地的平均价格来估算道路价格的方法。周围各类用地的价格可用路线价 法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、成本逼近法及市场成交价格 来获得。 希望价值:每种地价都是人们希望得到的价值的体现,是基于市场内相对于其 他用地的一种估计。 机会成本:是指为了得到某种东西而所要放弃的另一样东西。机会成本小的具 有比较优势。简单的讲,可以理解为把一定资源投入某一用途后所放弃的在其他用 途中所能获得的利益。例如:一宗土地的同时存在着作为各种用途的机会,如果选 择作商业用途的机会,则同时放弃了作居住、工业用途来使用可能获得的利益。 农业地价倍数法:土地出让多是农业地向城市建设用地转移,而土地利用方式的 转移,地价也会成倍地上升,这是世界上的普遍规律。从国内外有关地价资料分析 表明:农用地改变为城市建设用地后,在我国非农地地价一般是原农地地价(征地 费用)的20倍左右。工业用地为8倍左右,住宅用地为 8—15倍,商业用地15—20 倍。 通过分析以上理论,可以得到各类用地之间存在着相互联系,地价之间存在一 定的比例关系。根据希望价值理论,地价与人的希望有关。因此,我们一方面邀请 卖方—政府有关部门,一方面邀请买方—企业、房地产开发商,中介机构—银行、 房产中介、房地产估价等相关专家,依据现有的商业、居住、工业用地地价,运用 层次分析法对每个用途的价格进行排序,量化其地价。 3 层 次 分 析 法 层次分析法(Analytic Hierarchy Process,简称A

文档评论(0)

higu65
该用户很懒,什么也没介绍
全民来找茬

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