南方基金：土地制度改革背景下房地产行业投资前景.pdfVIP

ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭ DD 德清房产网 南方基金：土地制度改革背景下的房地产行 业投资前景 styletype=text/css.TRS_EditorP{line-height:1.5 ;font-family:宋 体;font-size:12pt;}.TRS_EditorDIV{line-height:1.5; font-family:宋 体;font-size:12pt;}.TRS_EditorTD{line-height:1.5;f ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭ DD 德清房产网 ont-family:宋 体;font-size:12pt;}.TRS_EditorTH{line-height:1.5;f ont-family:宋 体;font-size:12pt;}.TRS_EditorSPAN{line-height:1.5 ;font-family:宋 体;font-size:12pt;}.TRS_EditorUL{line-height:1.5;f ont-family:宋 体;font-size:12pt;}.TRS_EditorLI{line-height:1.5;f ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭ DD 德清房产网 ont-family:宋 体;font-size:12pt;}.TRS_EditorA{line-height:1.5;fo nt-family:宋体;font-size:12pt;} 南方消费、南方金 粮油基金经理杜冬松 土地问题是中国启动经济转型、推动新型城镇化的中 心挑战。土地改革成为十八届三中全会的焦点之一，大众 期望通过土地改革开启新一轮制度红利，从而为中国经济、 也为资本市场注入新的活力。 ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭ DD 德清房产网 土地改革所涉及的影响面是比较广泛的，如果仅仅从 房地产行业的角度评估，潜在影响可能在于以下几个层面： 第一，城市中存量集体建设用地入市将大大加快城市 改造的进展，城市改造类型的公司将会受益。中国目前将 近5 万个城中村，城市中有2.6 亿人居住在农民宅基地或 小产权房屋，面积约6-8 亿平。从珠三角案例看，该地区 城市建设用地中，30%为国有，70%为集体，在集体建设用 地中40%是经营性用地，60%是工棚、宅基地等形式的住宅 ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭ DD 德清房产网 用地。总体看，集体建设用地流转空间极为广阔，可缓解 城市土地指标的约束：从现有土地利用结构看，城乡建设 用地占全国国土面积的2.3%，其中81%以上为农村建设用 地，城市建设用地比重不到20%；理论上，将现有农村建 设用地转化为城市建设用地空间极大。 从中长期来看，这种改革将增加行业长期土地供应， 使房价、地价增幅会同时放缓，政策行政调控压力减弱、 购房门槛降低，从而为房地产行业打开长期健康发展空间、 ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭ DD 德清房产网 提升估值水平。但同时也担心负面情况的出现：在经济增 长中枢下移、住房有效购买力趋弱的背景下，如果土地供 给放量，购买力难以跟进，特别是限购令不取消的条件下， 这可能会对市场形成负面的冲击，有可能打破房地产市场 的正反馈效应。 第二，基于 “三权分离”的农地流转改革将会释放更 多的劳动力，从而推动人口城镇化，并使个别三四线城市 受益，从而填充这些城市的供给泡沫。基于 “三权分离” ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭ DD 德清房产网 的农地流转改革，即所有权、承包权和经营权的分离，将 进一步稳固农地流转关系，从而推动农业的集约化生产与 效率提升。按照2011 年的流转面积和流转增速简单框算， 中国将于2020 年前实现耕地 “全流转”。目前流转水平最 高的地方集中在沿海发达省市，2011 年上海、北京、江苏、 浙江的流转面积占比分别已达58%、46%、41%、40%。这种 趋势将加快沿海省市的落后地区城镇化进程，并使这些区 域内的三四线城市吸收更多的农村人口流入，从而为当地 ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭ DD 德清房产网 的住房市场提供潜在的需求，我们认为长三角和珠三角城 市圈内部的个别三四线城市将更为受益。 第三，相对更为确定的房地产行业受益路径是工业用 地的 “盘活”，这将引发土地价值的重估，使部分持有这 类用地的上市房企受益。把一部分低效利用的工业用地转 变为住宅用地。持有闲置工业用地储备的公司，或具有老