乌鲁木齐房地产研究.doc

乌鲁木齐房地产价格因素分析 1 1导论 1.1研究背景及意义 自从1988年颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化和社会化的住房新体制，我国房地产业进入快速发展阶段，住房市场化后，随着整个国民经济的整体快速发展，房地产业已经成为了我国经济发展的支柱产业，极大带动和促进了其他相关产业的发展。与房地产业相关的研究逐渐成为社会各界普遍关注的重要课题。而房地产价格的研究则一直是房地产业研究的基础和重点，各种影响因素通过改变市场供求关系，影响着房地产价格的变化。本文以土地宏观调控政策与住宅价格之间的关系为研究对象，解释土地政策对房价的影响效应为目的，运用了经济学、博弈论等学科的基础理论从土地出让方式、土地供应量、土地供应结构、心预期等角度来探求土地政策对杭州市房价的影响机理，并提出相应政策建议。 与此同时，部分地区房价涨幅过大，国家采取了一系列措施加以调控，房地产投资过热现象在一定程度得到抑制。土地和商品房供应增长大幅回落。但是，商品房价格仍然继续攀升，导致目前人居现状不佳，我国房地产以20%的高发展速度持续增长。9年间，使得80%以上城市居民（不包括农村居民）都显得购买能力不足，出现房地产的现实价格远远高于其基础价值。在此背景下，中央的十七大报告要求房地产市场为民生的市场，24号文件和359号文件、2008年政府工作报告对国内房地产市场的投资行为和消费行为作为一个区分，以鼓励消费行为，抑制投机行为，这使得整个房地地产市场发生了翻天覆地的变化，当地政府对房地产市场中的不合理需求或炒作进行限制时，市场的销售量也就迅速下降，一些学者所主张的“刚性需求”也就随之消失，价格的上涨也随之减缓。至2009年初70多个大中城市，新建住房销售价格同比上涨的城市有39个，同比价格下降的城市有30个，其余持平，环比价格上涨的城市有17个。另外，由于美国房地产次贷危机而引发全球金融危机；我国房地产价格上涨过程中，钱江系从重庆房地产市场大撤退，顺驰地产神化的终结，豪森公寓的假按揭，上海圣力数码广场的资金链断裂等威胁金融安全的案例逐渐增加，国内房地产业内金融风险逐渐加大。从已有的数据来看，国内的房价过高，并非是房地产所谓的“刚性需求”所致，而是在便利的银行金融支持下，金融市场的流动性过剩，热钱涌入房地产投资的结果。银行的宽松融资一方面刺激了房价的持续上涨，另一方面也为金融行业增加了巨大风险，形成泡沫。对房地产价格影响因素的研究，其最终目的是从价格研究出发来揭示和预防房地产金融风险[2] 乌鲁木齐作为西部城市，在2006年以前房价处于较低水平，房价涨幅在全国大中城市排名里一直是处于最后几位，在2001年至2006年的6年时间里累计仅上涨29％，这远低于国家GDP的增长速度。然而，随着乌鲁木齐近几年来城市综合竞争力的提高和居民购房需求的增加，房价开始出现上升趋势。2005年末，乌鲁木齐住宅销售均价为2064.9元／平方米，与2004年相比上涨了5.5％；2006年末，乌鲁木齐住宅销售均价达到2266元／平方米，与2005年相比上涨了9.7％；自2007年8月开始，乌鲁木齐房价涨幅就已开始在全国 崭露头角”，2007年乌鲁木迅猛，房价涨幅屡创新高，甚至是一度领先国内最高水平。毫无疑问，这对当地的经济发展以及民生问题带来了双重效应。随着近期国家房地产调控政策的实施，全国一二线城市房价均出现较大动荡，对各地的地方经济发展更是带来了很多问题。因此，乌鲁木齐今后的房价走势也将成为政府部门、金融机构以及广大齐房价均价为3600元／平方米，比2006年的高出58％，创当地房价的历史最高记录；2007年9月、11月、12月三个月的涨幅居全国各大城市房价涨幅之首，且连续数月保持房价涨幅的全国前三名。2008年1月，乌鲁木齐市新建住房和二手房价格同比涨幅分别为25％和25.5％，位居全国第一；2008年3月，乌鲁木齐市新建住房价格和二手房价格同比涨幅分别为25.3％和24.5％，继续保持领先水平。2009年乌鲁木齐住房均价3744元／平方米，至当年年底已飚升至4190元/平方米。两年来乌鲁木齐的商品房均价增长率已达到50%[5]。从多个金融风险指标衡量乌鲁木齐房地产价格：房价收入比，租售比，房屋空置率，房地产投资规模比率等。这些金融风险指标都显现出乌鲁木齐市房价相对于居民收入偏高，空置率较高，投资规模涨速偏快，存在不安全因素。房价问题最终会引发金融安全问题，会危害经济安全。在这一背景下，房地产价格的变化影响着民生问题和金融安全，房地产价格影响因素的研究成为房地产业研究的基础和重点，所以对于乌鲁木齐市房地产价格和价格影响因素研究就显得尤为重要，从价格形成的本质、价格构成、价格影响因素、各因素影响程度揭示价格变化的