房地产金融　绪论　课件.ppt

联系电话： 邮箱： 第1章 绪 论 一、什么是房地产金融 什么是房地产？ 什么是金融？ 什么是房地产金融? 何为房地产 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产具有位置的固定性和使用的耐久性等自然属性和具有高资本价值特性，投资与消费双重性等经济属性，从而使房地产的信托、保险和抵押等成为金融业较为安全、可靠的投资、融资的领域，也是金融业重点发展业务的领域。 何为金融 金融是指货币资金的融通，其中： 融通的主要对象是货币和货币资金， 融通的方式是有借有还的信用方式， 融通的机构则为银行及其他金融机构。 因此，金融的概念延伸到金融资产和金融市场，涉及货币、信用和银行等诸范畴以及它们之间的内在联系。 何为房地产金融 房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性. 与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 房地产与房地产金融 （一）、房地产业的特点 1、房地产业投资大、借款多、周期长 房地产建设涉及面广、规模大、投资额大 投资、开发建设需要周密的计划，建设周期较长 一些城市的商业银行贷款资金的50%、60%甚至更多的资金压在了房地产上 （一）、房地产业的特点 2、房地产市场受区域因素影响较大 随着距离的增加，交通费用提高、房地产的竞争力下降 （一）、房地产业的特点 3、房地产具有投资和消费的双重性 （一）、房地产业的特点 4、受国家政策和城市规划的影响 房地产是家庭的重要生活场所和社会的重要财富 一般房地产是商品 基本住房保障具有社会属性，是公共产品 房地产业具有很强的政策性 （二）、房地产业的重要性 1、城市房地产是城市存在和发展的物质基础 城市房地产是人类生存的条件，“民以食为天，以住为地” 城市房地产是政治、经济、文化活动的物质基础 （二）、房地产业的重要性 房地产是家庭的重要财富和政府财政收入的重要来源 2006年美国房价中值是4.6倍的中产家庭收入。 （二）、房地产业的重要性 房地产业具有带动性 房地产业在发达国家发展过程中都曾起过重要的支柱作用 房地产业对国民经济相关产业的带动系数为1.9 （三）、房地产金融的作用 1、房地产金融是房地产业发展的保障 金融机构对房地产业的融资看做是房地产业的“血液” 房地产商利用部分自有资金和大量金融机构的融资，用较少的资金做大的生意 （三）、房地产金融的作用 2、利用房地产金融政策对房地产业进行宏观调控 金融政策：如贷款利率、改变贷款比例 税收政策 （三）、房地产金融的作用 3、引导住房消费 过去长期实行福利分房，城市居民住房问题长期得不到解决，住房消费占居民消费总支出比例长期偏低 储蓄额过高，影响国民经济正常发展 （三）、房地产金融的作用 4、房地产金融政策调控储蓄、投资和股市间的关系 在居民储蓄、股市和房地产投资间存在着一定的受宏观市场影响的资金流，使资金在三者之间转移，流向高收益板块 （四）、房地产业与金融业的关系 1、房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性就越强 银行广泛参与房地产开发 房地产开发的资金越来越多地依赖直接融资，如利用股票、债券获得开发资金 房地产抵押贷款债权的证券化 （四）、房地产业与金融业的关系 2、房地产业同银行业相互促进 房地产大力发展带动了银行业的发展，银行业的发展会促进房地产的发展 （四）、房地产业与金融业的关系 3、房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行 第二节??? 房地产金融的发展 金融业的发展历史可以追溯到很久远的年代，但房地产金融业的发展历史并不长，它是与房地产业和金融业的发展紧密相关的，而房地产业是城市化的产物，其历史与工业化同时。 国外房地产金融的发展 我国房地产金融的发展及存在问题 一、国外房地产金融的发展 一般认为，世界房地产金融的发展经历了三个主要阶段，分述如下： 建筑业协会 土地开发银行 公积金制度 1.建筑业协会Building Society 建筑业协会是房地产金融业最初的专门形态，起源于英国。其实质是“互助”和“集资建房”，将参与者的分散资金集中起来形成能够规模化经营的资金，由协会建好房屋后通过各种较为公平的办法有偿分配给协会成员。 建筑业协会最初是地方性组织，其运转运作流程如图1—1。后来逐渐发展成为全国性组织，变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构，其运作流程也发生了一定的变化，见图1—2。 建筑业协会的运转运作流程（早期） 建筑业协会的运转运作流程（后期） 住宅合作社的规范定义 建筑业协会