成本优化关注点探讨-2011年11月.docVIP

成本优化关注点探讨 ——2011年江西计划成本中心 2011年对房地产企业来说注定是一个不同寻常之年，是一个准备棉袄过冬之年。在开源受到外部条件限制的情况下，节流已成为助企业成功过冬的重要法宝。怎样进行节流，对我们来说也就是怎样进行成本管理才能达到将有限的成本资源进行有效控制、合理分配的问题。怎样就项目的成本进行资源配置，如何进行拿地时就确定我们的产品的配置标准，如何在设计阶段的关键性建安指标进行有效控制，保证项目成本目标的顺利实现，避免后期大规模的变化调整等，建安的成本变化风险设计控制如何在方案中应对。 下面是针对成本控制方面我们一般比较关注的参数与指标方面的介绍。 下面为集团根据我们的成本科目划分进行的成本分析： 所以，通过上表就可以发现我们的研究方向。 成本控制重点与价值提升重点：A、B区为重点区域重点控制与提升； C、D区为重点关注； E区价值提升空间很小。 当然在规划指标方面对造价敏感度高的方面还包括： 销面比例中不可销售部分： 架空层面积比例； 地下室的面积比例、层数、高度等； 建筑层高与总高度； 转换层的设置与否与高度等； 最重要的物业配比形式等； 上述只是我们的研究方向，这些最终还是要通过技术经济指标进行分析优化判断的。 针对上述划分分别阐述： A、B区为重点区域重点控制与提升 外立面门窗：主要影响指标为开窗率、门窗用材差异、各种阳台栏杆； 外立面装修：选用的材料与档次，涂料、普通外墙砖、金属釉面砖、绿可木、不锈钢、铝塑板、石材幕墙、完全玻璃幕墙、特色线条格栅等的使用范围、档次等； 户内精装修：是重点控制和与项目匹配的项目，会有专业的研究； 销面比例： 主要是指项目实际的销售面积与整个项目建筑面积的比例，如果这个项目的配套越多，反映到单体的分摊成本越多。当然只是一个粗略的说法，地下室、幼儿园、会所、酒店等其他配套尽可能的在满足使用功能的前提下少做一些，造价会降低很多。 钢筋工程： 主要造价影响评价指标为钢筋含量，对于目前的生产资料的价格的持续上涨，钢材的价格已经出现非常的上涨，对建安的造价影响的敏感性越来越大，公司内已经形成了比较科学的用钢两指导指标，当然该部分仍是重点控制，在保证安全的前提下，尽量优化钢筋含量。 混凝土工程： 主要造价影响评价指标为混凝土含量。 措施工程： 施工环节要考虑的相关内容，主要是避免无谓的支出，目前主要是总包与分包之间的措施项目（脚手架与分包幕墙、外立面涂料、栏杆等如何一次搭设到位充分利用的问题）； 建筑层高与总高度： 基本变化为建筑层高与总高度造价水平成正态，一般来说建筑层高每层高10cm，造价会上升2-3%左右，建筑总高度越高相应的各种取费、工期、措施费用等越高。 转换层的设置与否与高度等： 转换层的设置，大家都知道，转换层设置的成本比不设置会增加很大的成本，光钢筋、混凝土等比普通层增加8-12倍之间。 最重要的物业配比形式等： 不同的物业配比形式来说；基本上除基础土方外的单体成本来说，一般别墅多层高层超高层，因基础与土方的不可控制因素较多有可能加上基础与土方等会造成别墅反而高的情况。 B.1类：入户门、构筑物、小品、围墙、泛光照明，可控性较好，造价影响敏感度低。 入户门：主要涉及到各种入户门、门锁、质地等，入户门主要涉及到的门的形式，钢质与木质、门套线等； 构筑物：主要涉及到构筑物的数量，表面铺贴方式等 围墙的形式：围墙的建筑形式差别； 泛光照明： 是否设置，设置的方法等：泛光照明的设置的范围，屋顶泛光是否一定需要设置，设置的方法差别全部还是局部等，具体到设计则是采用的效果实现方式等。 B.2公共部位装修、绿化、硬质景观、室外照明、会所装修、栏杆工程。 公共部位装修：主要涉及电梯前室、楼梯走道、公共走道的装修标准与方法。 绿化：绿化与硬景的合理面积分配，绿化的风格选择，绿化的苗木选择等。 硬质景观的设置面积方式，主题反映的建筑实现优化等 室外环境照明的设置方式：主要涉及到的环境照明的设计照明密度，有无必要全面设置