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房地产投资与利率的关系分析 指导老师:郭 炜 学生:杨 博 课题的简单介绍 中国房地产业经过近20年的蓬勃发展，现已成为国民经济的支柱产业。随着社会主义市场经济的不断发育和完善，房地产市场也在不断成长与繁荣起来。由于房地产投资的不可逆性与相关产业的密切关联性，如果忽视房地产投资分析，必然带来国民经济发展的失衡，并造成经济效益的极大浪费。因此，要保证房地产业的持续健康发展，必须加强房地产投资分析研究。 在房地产投资中,利率因素是最重要的因素之一。最近央行推出了《中国人民银行调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率》的决定，更加说明了利率在调节宏观经济中特别是房地产投资中的作用。研究房地产投资与利率的关系不仅可以很好的理解政府近期对房地产投资所作的金融政策调整，而且对整个房地产业的发展及货币政策运用有着重要的作用。 论文提纲 1.房地产投资风险分析 1.1.房地产投资的概念 1.2.房地产投资的特点 1.3.房地产投资的内容 1.4.房地产风险及其处理方法 2.房地产投资与利率的关系 2.1.利率简介 2.2.国家针对房地产行业调整利率的意图分析 2.3.房地产投资中的利率因素 3.利率可能进一步调整的趋势分析及对应措施 4.全文总结 1.房地产投资风险分析 1.1.房地产投资风险分析 的概念 房地产投资是一种将资本投入房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获取最大限度利润的经济行为。 1.2.房地产投资的特点 （1）房地产投资需要资金量大，投资回收期长。 （2）房地产投资不确定因素多，风险大 。 （3）房地产投资回报率高，收益好 。 1.3.房地产投资的内容 1.3.1.房地产投资环境分析和市场分析 投资环境一般从社会，政治，法律，经济，文化，自然地理，基础设施和社会服务八大方面来考虑 。 投资项目的市场预测是对项目的产出品和所需的主要投入品的市场容量，价格，竞争力，以及市场风险进行分析预测。它主要围绕与投资项目相关的市场条件展开。 1.3.2.房地产项目投资估算与融资方案择优 1.3.3. 房地产项目投资的财务评价 房地产投资分析的核心内容，就是对拟定投资项目的各种投资方案进行财务可行性评价，简称财务评价。如果某项房地产投资对企业无利可图，则企业应放弃该项目投资。如果有若干有利可图的房地产投资项目，在有限的资金使用条件和可承担的风险程度下，企业应选择对企业价值贡献最大的项目投资。 1.3.4.房地产项目投资的国民经济评价与社会评价 房地产项目投资的可行性研究，应当根据需要，在投资项目财务评价的基础上，开展国民经济评价和社会评价。 1.4.房地产投资风险分析 1.4.1.房地产投资风险 一般房地产所处开发经营阶段不同，风险不同。在可行性研究阶段应着重识别以下风险：市场风险 、技术风险、工程风险、资金风险、政策风险等等。 1.4.2.房地产投资风险的处置 （1）风险回避 （2）平衡交易 较普遍的平衡交易是购买期权。因为它减少了发展过程中的一些不确定性。另外，临时的或备用的融资协定，也是投资发展商使用的一种平衡交易的方式。 （3）资产组合 （4）风险转移 （5）风险自留 2.房地产投资与利率的关系 2.1.利率简介 利率，指借贷期满所形成的利息额与所贷出的本金额的比率。也称为到期回报率，报酬率。现实生活中的利率都是以某种具体形式存在的。如3个月期的贷款利率，1年期的储蓄存款利率，6个月期的短期公债利率，隔夜拆借的债券回购利率，等等。 2.2.国家针对房地产行业调整利率的意图分析 中国人民银行宣布，从2005年3月17日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，央行只确定利率下限，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。公积金贷款利率不受此次调整的影响。 3月14日，温家宝总理在记者招待会上谈及未来宏观调控时，提出不仅要“区别对待、有保有压”，同时强调要注重采用“经济机制的调节和经济手段的调节”；时隔两天，即3月16日，央行宣布自3月17日起，将住房贷款利率上调0.2个百分点。我们认为，央行的这次房贷利率上调，充分体现了