2015年天津房地产年报.pptx

——CRIC·天津2014总结及2015展望——;2014年全国房地产宏观环境回顾;2014年全国房地产市场回顾‖关键词;2014年全国房地产市场回顾‖宏观解析;2014年全国房地产一级市场回顾;2014年全国房地产市场回顾‖土地篇;2014年全国房地产市场回顾‖土地篇;2014年全国房地产市场回顾‖土地篇;2014年全国房地产市场回顾‖土地篇;2014年全国房地产市场回顾‖土地篇;2014年全国房地产市场回顾‖土地篇;2014年全国房地产二级市场回顾;2014年全国房地产市场回顾‖市场篇;2014年天津房地产市场政策回顾;天津政策由13年的“由堵到疏”，14年为“由引导到放开”，从官方表态到未发文但可操作，到官方否认，再到930救市，再到公积金新政及降息组合拳，可谓一波N折，年末不动产登记可见，政府正在酝酿下一轮的调控。;;2015年房地产政策预测;2014年天津土地市场回顾;2014年天津土地市场回顾‖供求走势;2015年房地产政策预期;工业用地占比增加，住宅土地占比呈稳步下降趋势，与商办土地市场占有量持平；14年住宅土地成交幅数下滑。;远郊区县土地供求占比偏大，市场风险较高；市内六区由于新八大里改造，占比有所增加；滨海新区相比13年，占比所有增加。预计15年，滨海新区及环城四区比例将有所增加，城市外扩趋势明显。;八大里地块傲视群雄，占领全年楼板价排行版前6位，并拉升了天津2014年整体土地均价，南开与河西已然成为天津土地市场天花板，未来河西的高端盘扎堆，带来的是同质竞争与资源竞争，也带来了河西再发展的开端。;由于京津一体化，近北京区域的武清板块已成为开发商的必争之地，200%的溢价率也验证了这一点。相比往年，2014年整体溢价水平偏低，中心城区热门地块出让以订制为主，未来渠道拿地是主流，且出地条件将愈加严苛。;重点企业拿地战略逐渐向东偏移，滨海新区、东丽、河西逐渐成为重点区域，其实不乏由于中心城区的地价过高导致利润控制难度加大，而由于自贸区的申报与落地使得城市东侧成长潜力凸显。;2014年天津土地市场总结;城市正在高速发展过程中， 各区域功能分化逐渐明朗，金融商贸，刚需居住，生态旅游等区域标签化明显，未来出地以配合区域改造为基础，土地定向开发与综合开发将成为15年土地市场节奏，房企大片区的布局可看出后期的市场潜力。;2015年天津土地市场预测;2014年天津商品住宅市场回顾;天津房地产市场作为刚需型市场，近年来在政策和需求的双重影响下，成交量价趋于稳定态势，且稳步上升。;天津商品住宅市场80-90㎡略有增加，90-100㎡相比往年有所减少，单价段与总价段与13年相比，无明显变化，80万以下的小户型，是市场主流，户型比相比13年，功能型的三室比例有所增加，抢夺了部分二房客户。;市内六区领跑成交价格，环城四区已就是成交主要贡献区域，也是大部分开发商拿地主要关注区域，远郊区县中的武清由于蓝印影响，短期处于低迷调整期，滨海新区由于库存量大，供大于求，风险相对偏高。;价格高涨，市场遇冷—2013年天津中心城区成交量持续回暖，价格大幅上涨，中心城区市场市场主流依旧为刚需客户，量价的增长使开发商的预期进一步提高，而中心城区主力的客群为刚需客群承受力有限，导致在2014年市场遇冷，成交迅速下滑。;环城四区商品住宅市场成交分析;天津2014年商品住宅市场总结;天津2015年商品住宅市场预测;2014年天津滨海新区市场解析;滨海新区开发过度特征明显，目前处于区划存量阶段，导致了近年来土地成交量价的下滑，同时各类型土地价格偏低，与区域名气不对称。;土地供求走势;滨海市场受政策影响较大，价格波动性强，对政策敏感；整体滨海外来人口密集，客户投资属性较明显，但由于落户政策的改变，导致滨海整体由投资属性逐渐转向新滨海人的刚需市场，这些新滨海人主要来自沿海产业，以首置和刚改为置业目的，但由于沿海并无高端产业且活力不足，导致目前并无高端物业的消费基础。;滨海新区住宅市场成交分析;住宅用地整体市场需求欲望有所下降，同时价格水平偏低； 商办用地受政策规划影响“被划拨”特征明显，价格水平同样不足。 2009年“三区合一”市场爆发后，2010年市场极速转冷，政策持续性有限，2010年后成交稳步回暖，14年由于市场遇冷，供应成交均有所下降。;2014年天津商办市场回顾;天津纯商业地供应逐年减少，也验证了天津土地供应以综合用地为主要供应趋势，而武清区随着京津一体化的进程，承载着衔接城市间居住及商业配套职能，故出现多幅商服用地供应。;商业市场受政策影响较大， 2014年投资热度降低，商业市场走下坡路，库存逐渐加大。成交区域中，市内六区成交占比加大，武清由于放量较大，故成交有所体现。可以看出城??的区域功能正在分化，中心区域及武清以商业配套为主，环城四区及远郊区县则承