华南板块大盘模式研究.docVIP

大盘模式 华南板块 华南板块位于广州市番禺区北部，因华南快速干道横贯其间而得名，主要包括祈福新村、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南碧桂园、星河湾、广地花园、华南新城及雅居乐等8个占地千亩以上的住宅大盘，据粗略估计总占地2万余亩，总规划建筑面积超过1000万平方米。 从开发商角度考虑，是如何实现与市场总容量相适应的合理开发规模，充分考虑现阶段创新产品的市场承接力，解决产品存量过大、利润率下滑、品牌潜能投资、营销过度等等问题，也就是说，解决大盘在短期引起市场轰动之后的持续发展能力问题；其次，从消费者角度考虑，是怎样解决生活成本高、公共交通配套匮乏、社区商业垄断经营、城市公共文化空间建设缺位等等与其生活息息相关的实际问题。 ，“大盘时代”的来临究竟给中国房地产业带来了什么启示？ 　　其一，泛地产理论指导下的大盘开发，必须采取复合概念地产开发模式，由于是多兵种、大规模协同作战，总谱和开发策略的设计及资源整合和操作平台的搭建非常重要。大盘开发需要整合和考虑的因素极为广泛与复杂，由此对其它关联产业的带动也非常之大。围绕着住宅产业，将拉动如建材、花卉、休闲、餐饮、零售业甚至设计、广告、媒体、印刷等一大批行业。这正是市场经济的奥妙和魅力所在。星河湾最多时有5000人奋战在工地上，新技术新工艺的开发和利用上百种，各种材料的应用上千种，光是乔灌花草就有一百多个品种。同时调动和整合了国内国外包括建筑规划、园林设计，水处理、高尔夫球场设计，媒体、广告、营销代理方方面面的力量。南国奥园对奥运资源的整合嫁接，体育养生概念、学村概念、高尔夫生活的演绎更是下足了功夫。每个大盘都必须有自己的神韵和蓬勃的创新能力，简单地盖房子，或盲目照搬、克隆，在大盘的竞争中必会被同比淘汰。 　　其二，在城市化进程中，政府规划是只看得见的手，市场机制是看不见的手。政府和发展商如何互动，是中国城市化运动中的大学问。在快速发展的城市化过程中，市场的力量往往超过政府的力量。开发商们将越来越多地扮演政府原来的角色。一些超大型项目的开发，实际等同于建一座新城，所有市场需求，都是开发商们整合的要素。所以，出现了开发商花上亿元，盖好校舍求名校入住的奇事。以至华南板块一夜之间，聚集了广州乃至北京的数座名校。此外，医院、商业中心、文化娱乐中心都有发展商在投巨资开发，这就是大盘时代的奇观，这就是泛地产的威力。政府几十年也做不起来的事，市场把它做了。这就是市场的巨大力量。 　　实践证明，当政府不能像上海浦东建设一样，没有雄厚的资金和财力、能力进行大规模的城市建设时，可以将发展商作为开发城市的一只手，将大面积的土地卖给有实力、有品牌、有信誉的大发展商进行开发，借发展商之手，完成区域内的商业、文化、生活配套。 　　其三，房地产业将面临着重新洗牌。根据“二八定律，20％的企业占据80％的市场份额，80％的企业占据20％的市场份额，再将此定律联系中国房地产当前的市场表现，你会发现，中国的房地产市场仿佛正与之相反。这一“反二八定律现象，也从侧面印证了中国地产尚不够成熟和尚有的可持续发展空间。纵观一些发达国家地区的房地产市场的“洗牌之路，不难发现，“重组的大多是以大盘的出现为端点的，随着大盘围城的市场格局日渐凸现，市场逐呈两极分化状：大者更大，小者更小。伴随着“重组的日渐深化，大多数实力不济者纷纷于“重组中消亡，而少数者则在重组中更加壮大，以至最终市场皈依于“二八定律所描述的市场占有额度。由此，我们看到，大盘的出现不仅是市场发展的必然规律，更是市场重组的一个显著标志，它一方面使得实力强劲者敢于问鼎大盘并逐步在竞争中做大，另一方面也迫使一些实力、资金薄弱者因无力做大而最终在竞争中淘汰出局。 　　“地段、地段、还是地段”，商界奇才李嘉诚的这一番话，一直被奉为房地产开发的“至理名言”，然而，广州华南板块“大盘时代”的兴起，居住郊区化的风起云涌，极大地冲击着“唯地段论”的传统开发模式，在市区楼盘成功发动“都市主义”并引发了一轮“回城潮”后，“居住郊区化”潮流受到很大程度的“遏止”。“非典”疫病的发生，使郊区楼盘又开始受到消费者的广泛关注。本次调查结果显示，目前广州消费者对住房区域的要求出现了新的变化：购房要求在“闹市区中心”者仅占不足二成(18.4%)，而选择“环境优美，但较为偏僻的郊区楼盘”的却占据了近一半(45.7%)的消费者，另有35.9%的人士选择“介乎两者之间的小区”。这说明，受“非典”影响，环境优美的郊区楼盘又开始受到消费者的青睐，居住郊区化潮流有可能因此而再次掀起。在这一问题上，不同年龄层人士的回答存在明显差异：选择“环境优美，但较为偏僻的郊区楼盘”者，在30岁以下、30～40岁之间以及40岁以下人群中所占比例分别为36%、48%与67%，这说明，年龄越大的消费者越倾向于选择郊区楼盘。 　　本次调