蓝调东方投资可行性研究报告.doc

蓝调东方投资可行性研究报告 项目名称：蓝调东方 委托单位：黄石市长龙房地产开发有限公司 市研机构：雅鲁藏布地产策划（武汉）有限公司 项目策划中心总案策划部 研究周期：2009年6月12日至2009年6月14日 出稿日期：2009年6月14日 投创支持：黄松钦（董事长） 投研组长：吴坚 投研主创：占芳 投研团队：吴 坚 柯朝华 占 芳 技术支持：吴 坚 占 芳 柯朝华 张继安 文本包装：许磊 投研评审：黄松钦（董事长） 吴艺明（总经理） 目 录 第一部分 项目概况 4 第二部分 项目用地素质分析 6 第三部分　下陆区房地产市场简析 10 第四部分 项目定位 23 第五部分 项目开发 28 第六部分 经济效益预计 31 第七部分 项目开发经营风险分析 39 第八部分 综合评价及建议 41 前 言 蓝调东方项目为黄石市长龙房地产开发有限公司（以下简称“长龙地产”）在下陆区地区的又一扛巅之任。目前项目尚处于前期论证阶段。本报告依据中华人民共和国建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》进行编写，从经济与财务的角度对本项目进行了认证。从分析结论上看，无论是盈利能力、抗风险能力，本项目都是可行的。 项目占地面积约120亩，共计占地面积80，040㎡，容积率为2.5。总建筑面积约为220，100㎡，其中住宅建筑面积为180，090㎡，商业建筑面积为20，010㎡。住宅部分由40%小高层，60%高层组成。 项目总收入51，885万元，其中住宅收入41，420万元，商业收入8，964万元；项目总投资34，586万元；项目利润9863万元，税后利润7397万元。项目销售毛利率19.01%，销售净利润率为14.26%，税后利润率21.39%，相关收益指标均较好。 第一部分 项目概况 1.1开发商背景 长龙房地产开发有限公司，始创于二000年八月十一日，下辖两个公司及一个大型综合市场；公司自创办以来高度重视生态效益、社会效益、企业效益的和谐共生，极力强调生态开发、人文关怀、伦理重建的互融共荣，实现购房业主、员工同仁、合作伙伴的多赢共振。在短短的六年内成功地运作成为黄石地区最大的一支生机勃勃、人才济济的大型专业团队，迄今为止，已成功地开发出多个楼盘：“长龙·花园广厦”、“长龙·湖边人家”、“长龙·黄石形象”、“长龙·牧羊诗苑” 、“长龙·铜都国际”，多次创造了黄石楼市第一的佳话。 1.2项目位置 项目位于黄石市下陆区新下陆大道中段、铜花北路北端，紧邻华盛小区、紫金花园，距离下陆区政府、下陆区财政局500米左右。项目周边较为繁华，位于下陆区最繁华的地段，周边有超市、医院、银行、学校以及下陆区政府。 第二部分 项目用地素质分析 2.1区位条件 2.1.1　项目四至 北面：近处为厂矿铁路，过往铁车较少，远处为连绵的山脉； 南面：南面为下陆大道以及华盛小区和紫金花园小区的临街商铺； 东面：正东面为未开发地块，东南面为华盛小区； 西面：西南面为在建楼盘和规划路，正西面为空旷地带； 2.1.2　项目景观 空气质量：项目除南面为小区外，其他三面都为空旷地带，绿树成荫，空气清新；项目周边无工矿企业，无污染，无噪音，环境优雅； 建筑景观：项目南边为新建楼盘，且项目自身有相当的景观设计，建筑景观较好； 山水景观：项目北面和西面群山环绕，连绵起伏；周边绿树成荫，花草锦簇，景色优美； 2.1.3地形地貌与现状 项目地块现状如下图： 2.2项目配套 银行：中国银行、中国工商银行 医院：市第五医院 学校：市第十一中学 公汽：6路、7路、11路、13路经过下陆大道 行政：财政局、法院、税务局、检查院 第三部分　下陆区房地产市场简析 3.1宏观环境分析 3.1.1下陆区经济发展概况 2008年6-2009年5月，下陆区固定资产投资总量规模持续攀升，特别自2009年以来，投资规模进一步放大，每月增速比上年同期相比均达90%以上。固定资产投资的持续、快速增长，有力地支撑了下陆区经济的快速发展。 2008年6~2009年5月下陆区全区固定资产投资总量与增速情况 全社会固定资产投资累计比上年同期±%） 2008.6 25788 60.45 2008.7 —— —— 2008.8 10104 49.92 2008.9 14477 59.31 2008.10 12835 50.50 2008.11 7324 49.60 2008.12 24038 44.98 2009.1 —— —— 2009.2 —— 90.47 2009.3 30100 94.05 2009.4 17359 105.3 2009.5 34699 111.2 数据来源：由下陆区公众信息网之“下陆统计月报”