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第三章 饭店筹建 第一节 新饭店构想 一、给产品理念下的定义 选择产品理念，如同是鸡与蛋的命题： 一旦完成可行性报告，选择要容易得多；进行可行性报告的研究前，需要一个理念。 影响产品理念决策的决定因素（如表3-1）： 现存的对酒店需求的特点 现存酒店供应的特点 目标市场中成功旅馆企业的特点 表3-1在开设旅馆前必须收集的信息 旅馆产品理念成功的市场条件： 该产品现在不存在，不过对该产品潜在的需求是非常大的 该产品存在，但是需求很大，竞争不太激烈 该产品存在，不过预计未来对它的需求会越来越大 该产品存在，不过现存产品地处偏远，设施的质量较差，管理不当 第一节 新饭店构想 二、选择目标市场 参加公务和会议的消费群体 观光旅游 休闲娱乐旅游 探亲访友 三、选址 （一）饭店选址变化趋势 ● 美国史密斯旅行研究中心（Smith Travel Research）认为，影响饭店经营成败的三个主要因素是：价格、功能类型和地理位置。 ● 根据地理位置，可以把饭店分为城市、郊区、机场、高速公路和度假地饭店五类。 （二）饭店选址的基本依据 1、交通条件 交通集散点：适于机场饭店、普通饭店和商务饭店。 干线交叉点：适于商务饭店、汽车旅馆和普通饭店。 长途干线终点：适于度假饭店和普通饭店。 （二）饭店选址的基本依据 2、市场环境 商业圈：商务饭店和普通饭店。 游览圈：普通饭店、汽车旅馆和商务饭店。 度假圈：度假饭店和普通饭店。 交通枢纽：机场饭店、汽车旅馆、商务饭店和普通饭店。 （二）饭店选址的基本依据 3．建设条件 建筑物成本：建筑物总面积×每平方米造价 设施设备条件：基础设施与设备+室内设施与设备+室外设施与设备 软成本：咨询费+设计费+筹资用资成本+营业费用 土地成本：一般占饭店总资产的10%—20% 四、设备 （一）饭店设备投资决策原则 设备投资的根本目的是提高利润和投资回报率。饭店在设备投资时必须遵循“经营上适用、技术上先进、经济上合理”的原则。 （二）饭店设备投资决策程序 提出设备投资方案 审核 决策 执行 复审 五、楼层 （一）客房 客房占到饭店总面积（不含停车场和饭店主建筑外的通道）的60% 走廊和客房服务区占约7%-8% 设置楼梯和电梯的区域约8% 五、楼层 （二）公共区域 公共区域除走廊、楼梯和客房服务区，还包括会议室、舞厅、小卖部、餐饮区、娱乐设施和停车场。公共区域占到总建筑面积的12%-14%。 五、楼层 （三）服务区 服务区2%的面积为饭店行政管理区 9%-11%的为厨房、库房、洗衣房、工程部和员工休息区 六、组建管理团队 饭店管理团队是一组经饭店投资者授权，代表投资者利益的全体管理人员的集合。饭店管理团队包括: 最高管理层，即饭店总经理、驻店经理（副总经理、助理经理） 中级管理层，即业务总监（大型饭店）或部门经理等 北京万达索菲特大饭店开业筹备任命高管 计划于2007年年中开业的北京万达索菲特大饭店现任命三位高管。 齐默先生被任命为北京万达索菲特大饭店总经理，同时兼任雅高集团麾下北京地区酒店总经理代表。齐默先生毕业于美国CORNELL大学酒店管理专业，司职于雅高集团达14年之久。1992年至1994年，齐默先生先后出任中国第一家索菲特–上海索菲特海仑宾馆开业总经理，雅高菲律宾副总裁兼总经理，雅高中国区运营总监。来到北京之前，齐默先生就任上海东锦江索菲特大饭店总经理。 于丽萍被任命为北京万达索菲特大饭店市场营销总监。于丽萍长期致力于酒店业，她凭借其13年丰富的酒店管理工作经验，现正式授命于雅高集团麾下中国区首家旗舰索菲特酒店，全面负责业务拓展，市场战略，收入管理和公关传讯等。来到北京之前，于丽萍就任上海东锦江索菲特大饭店市场销售总监，她还曾任职于其它国际知名品牌酒店，如上海四季酒店和大连香格里拉饭店。 史帝芬先生被任命为北京万达索菲特大饭店人力资源总监。史帝芬是法国人，在酒店筹备和接管的人力资源管理方面是一位资深的专业人士，曾就职于南京索菲特银河大酒店、南京索菲特中山高尔夫酒店、海南博鳌索菲特大酒店、上海东锦江索菲特大酒店、北京新侨诺富特饭店、北京诺富特和平宾馆、郑州索菲特国际饭店、诺富特LOMBOK和诺富特BENOA BALI。史帝芬将携领人力资源团队招录高水准员工，开展专业培训，强化酒店在市场的高端优势定位。 第二节 饭店市场调研与预测 如果产品理念在潜在市场所进行的评估显示出产品理念前景光明的，那么就应该采用市场研究和评估的手段对产品理念进行更详细的分析，确定项目是否能顺利的进行。 经济状况的研究和评估主要对地方市场的需求、经济特点、人口特点、地理位置特点和附近竞争环境进行评价。 经济价值把该项目的现金流量的价值与