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房地产市场调查创新与梧桐山花园市场调查建议V1.0杨宝民深?圳?市?赫?美?广?告?策?划?公?司杨宝民房地产市场调查与策划工作室2002年7月22日目录一、 房地产市场调查的意义二、 房地产市场调查的内容三、 房地产市场调查的方法四、 房地产市场定位1. 市场定位理论2. 梧桐山养生花园市场定位初步建议五、 总结一、 房地产市场调查的意义???房地产市场营销的起点和基础是市场调查。房地产市场的出发点是客户的需求、寻找客户的需求，并了解其需求特征，使市场调查的首要目的。房地产市场调查意义重大，具体归纳如下：1.可以有效避免房地产开发商错误的决策，避免提供无效地产项目，降低日益严峻的空置率。2.市场调查的数据是房地产项目可行性研究的重要依据，房地产市场调查能够帮助开发商判断细分市场情况，正确判断开发难度和目标市场。3.通过市场调查对房地产产品进行分析，对其地段、价格、楼型、房型、绿化配套设施、物业管理等内容进行调查归纳与研究，也可以房地产企业的营销决策具有针对性与超前性。4.房地产市场调查是建筑规划与建筑设计、景观设计的依据。5.市场调查结论是银行贷款参考的重要资料。二、 房地产市场调查的内容????根据不同房地产企业的要求以及项目的具体要求，制定出调查计划，以深圳市梧桐山养生花园为例，该项目位于梧桐山山谷，面对深圳长岭村，计划开发26万平方米住宅，市场调查包括以下内容：1．深圳市宏观环境调查。具体包括深圳市经济发展状况、深圳市人口分布状况，梧桐山周边环境调查、国家及深圳市环保与植物和鸟类生态保护政策、梧桐山水资源等自然条件调查，例如日照，空气洁净度。2.深圳豪宅市场供需情况????2002年深圳地产可以说是豪宅年，根据中原地产与星彦地产的统计上半年深圳楼市的供应量几乎接近400万平方米，其中150平方米以上大户型的推出量全年将超过200万平方米，同质化开发非常严重，例如中心区豪宅基本以地段优势为主，尽管卖点不同但是价位与楼盘功能创新差异不大。由于能够承担100万元潜在置业者只占购楼群体1%，每年豪宅实际成交量也就是70万平方米，因此深圳房地产结构失衡，豪宅供应量远远大于需求。3.市场营销的4P调查（1） 产品?重点调查同类产品市场需求，银湖别墅市场状况调查，香港新世界地产在梧桐山开发的市场调查。同类项目北京东方太阳城调查与借鉴，王志纲工作室养生项目调查。（2） 渠道调查。房地产发展商直销；房地产中介代理；房地产交易市场联合销售。（3） 价格调查。调查类似房地产项目的价格定位。（4） 促销组合调查。主要广告营销与客户营销手法。3.客户和消费行为调查。老板阶层与老年退休客户的人数，地域分布，年龄结构，兴趣爱好价值观念；客户对房地产的购买动机，购买行为，影响其购买决策的主要因素。4.房地产行情的调查?深圳豪宅与老年住宅的销售趋向三、 房地产市场调查的方法????作为房地产专业市场调查与策划机构，杨宝民工作室提出了系统的调查方法：1.宏观统计数据从统计部门获得，分类统计信息实证调查，获取第一手资料。2.同类项目调查采用人员分工包干的方法，对重点同类项目进行为其一周的调查，对于客户情况进行重点抽样调查，不能完全相信竞争对手提供的表面资料。3.同类项目不仅要在本地区调查，对于非常出色的外地同类项目可以作重点调查。例如对于老年社区，我们不仅要调查深圳四季花城等本地楼盘，而且对于北京的东方太阳城（定位为退休人士社区的领跑者），甚至在有条件情况下去日本和新加坡老人社区进行调查。4.房地产行业协会、房地产网站获取专业数据，自然条件数据从气象、测绘部门获取，总体规划资料与总体规划图从规划部门获取。5.注重不同专业人才组合，形成科学合理的房地产市场调查专业团队。在北京密云伟业花园10万元市场调查项目中，我们注重团队建设，将市场调查人员、建筑规划设计师、估价师组成成强有力的调查团队，不仅顺利完成调查任务，而且在市场定位、建筑规划概念设计上得到发展商认同。该项目组成员与专业分工如下：市场调查与策划人员介绍姓名 介绍 项目职务杨宝民 解放军测绘学院博士生指导小组老师，1998年担任王志纲工作室高级策划师，曾任香港沿海集团开发与物业管理总经理职务，策划过深圳天健世纪花园等知名房地产项目。主持完成深圳万众城家居广场总体营销策划，抚顺恒昌百货公司商业发展战略管理咨询等项目。科学出版社已于2000年出版其专著[分布式虚拟现实专著]一部，[房地产知识创新经营及其实践]专著即将由企业管理出版社出版。 项目负责人岳永平 同济大学建筑规划硕士，香港沿海集团发展商总经理 建筑规划师陈国璋 美国ID