河北建筑工程学院房地产策划作业.docVIP

目录 前言…………………………………3 一、项目概况………………………3 二、宏观环境………………………7 三、区域环境………………………8 四、项目开发条件………………10 五、竞争状况分析 ………………13 消费者需求调研 ……………16 前言 张家口高新区是新兴发展地区，其表现出了强劲的发展势头。而房地产的发展在此区域更是大步推进，已出现多家住宅、商业、及写字楼。本案正是抓住此区域的发展机会，继成功开发府街庭院住宅小区后，又一次在高新区开发九克拉公馆。对其进行市场调查，充分了解九克拉公馆的基本信息，确定其所处的宏观环境及区域环境，并对其进行SWOT分析。明确竞争对手及楼盘信息，确定目标客户的需求。为本案的市场营销决策提供依据。 一、项目概述 （一）项目概况 九克拉公馆项目是由张家口市金鑫房地产开发有限公司荣誉巨献，公司先后独立并参与开发多个房地产项目：府街庭院、山水人家、阳光地带等，其中府街庭院项目在张家口市有口皆碑。九克拉公馆项目位于高新区钻石南路和站前街交口处,承载着重要功能。 1．简介：九克拉公馆坐落于高新区南站商圈黄金地段，项目建筑面积4.7万平方米，容积率1.696，超过城市人均标准的30%的奢华绿化率。九克拉公馆规划了一条7000平米的风情商业街，8000平方米国际精品酒店。完善商业配套，涵盖日常生活需求，九克拉公馆采取现代主义风格，以大尺度楼间距的板式电梯洋房为主，视野开阔，光线充足。(具体位置见下图) （二）技术资料 1．项目总占地面积：27712平方米 2．总建筑面积：47000 平方米 3．容积率：1.696 4．绿化率：30 % 5．物业类型：小高层 （三）地块资源 项目地处火车南站附近，位于高新区钻石南路和站前街交口处，九克位于世纪路以西，纬三路以南，站前西大街路北，项目东西规划有垣丰西路和钻石南路，钻石南路将在2012年上半年开始修建，建成后将畅达通顺全城。沿站前西大街向东瞬间可抵达机场，与火车南站仅150米，离长途汽车站仅400米。 其自然资源的具体表现为： 1、周围环境景观 ：地块缺少良好的自然景观，仅有站前西大街的隔离绿化花园有些许绿化植物，景观资源评判几乎为零，小区内部绿化率达到30%，小区内规划组团式花园，家家见景，户户见绿，居住环境温馨舒适。 2、污染状况 ：该地块位于张家口市高新区，远离市中心，工厂相对较少，人流较少，项目紧临站前大街和钻石南路南头，车流量适中，汽车尾气排放在合理范围内，周围建筑分布较稀疏，空气流动快，空气质量受影响较小，噪音污染适中。 3、社会治安状况： 本项目靠近张家口市高新区的老鸦庄派出所，虽然位于交叉口，但是由于人口流动性适中且紧邻派出所，所以治安状况良好。 4、卫生状况 项目地周边的总体卫生状况良好，原因有以下三点： ①项目地周边的消费场所较多。 ②项目地周边多为中高档住宅小区。 ③周边的道路车流量适中，但是道路等级较高，且环卫工作到位，基本没有尘土飞扬现象。 （四）周边概况 根据小组调查得知，金鑫地产发挥自身能量，申请钻石南路开通到站前街后，政府提前了修路计划，在9月初破土动工了，预计十月底通车，此路段为双向4车道，展现了又一项利好九克拉的外围环境和交通优势。 钻石南路是张家口的交通要道，贯穿整个张家口市中心，连接桥东区、开发区，钻石南路自开通到站前街后，实现北部市区到南站钻石路交通直达（原先西北中心区域只能绕长宁街来南站）。站前街、钻石南路、长宁街基本没有现代商业，和南站区域早已不能匹配，陈旧的沿街商业、服务业影响该区域繁荣与发展。九克拉·公馆的配套九克拉·都乐汇商业商务的启动运营，改变了该区域滞后的商业、商务物业形象，将大幅度带动整个区域繁荣和发展。至此长宁街、朝阳大街、钻石南路、站前街实现互通后，此地段唯一的现代商业、写字楼综合项目。九克拉·都乐汇将为此地域提供商务、餐饮、娱乐支撑，正因为其唯一性和稀缺性，前景不可估量，基于地段价值、商业物业稀缺、区域贡献，投资者、经营者持有九克拉·都乐汇物业，九克拉·公馆为明智之举。 （五）交通配套情况 多条公交路线：地块附近有 1 路,10路，11路，33路，301路。其中33路位于小区大门口，为居家出行带来便利。 其他信息 九克拉--都乐汇 写字楼:18-1500㎡ 商铺：100-1000㎡ 建筑形式：电梯商务楼，时代灰派建筑风格 楼盘地址：张家口高新开发区站前西大街34号（钻石南路与站前街交叉口） 售楼地址： 张家口高新开发区站前西大街34号（火车南站向西150米） 售楼热线： 0313-4017888、2228888 二、宏观环境 张家口市房地产市场发展现状以普通住宅需求为主流，高档住宅需求也较大。住宅价格受距离远近影响变小。实用型住宅仍是消费者的选择主力，改善性住房