2-1房地产基础知识A.pptVIP

第一章　房地产概述 房地产的概念 房地产的概念 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物,是实物、区位、权益三者的综合体。 　　 土地使用权出让方式 土地使用权出让方式 拍卖 挂牌 招标 双方协议 商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。 　　 划拨土地使用权 划拨土地使用权的主要特征 没有明确的期限 无须支付土地使用权出让金 不能擅自转让、出租和抵押 划拨土地使用权的范围 国家机关用地 军事用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 公益事业用地 城市基础设施用地 法律规定的其他建设项目用地 　　 房地产的分类 按用途划分: 居住房地产 住宅：普通住宅、高档公寓、别墅 集体宿舍：单身职工宿舍、学生宿舍 非居住房地产 商业房地产、办公房地产、餐饮房地 产、旅馆房地产、金融房地产、信息 用房地产、娱乐房地产、工业和仓储 房地产、农业房地产、特殊用途房地 产、综合房地产。 房地产的分类 按开发程度的分类: 生地 毛地 熟地 在建工程 现房 房地产的分类 商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，情况如下： (1)砖混结构住宅 (2)砖木结构住宅 　 (3)钢筋混凝土结构住宅 　　 框架结构图片 第二章　规划基本知识 小区规划图 小区规划图 建筑面积 建筑面积 住宅建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。 建筑容积率 建筑容积率 建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度 建筑密度 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 绿化率 绿化率 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 相互关系 容积率、建筑密度和绿化率的关系 容积率： 建筑面积/占地面积 建筑密度： 所有基底面积之和/ 占地面积 绿化率： 绿地面积/占地面积 第三章　建筑基本知识 低层 低层住宅 低层：1-3层高的住宅 主要指：（一户）独立式住宅 别墅 （二户）联体式住宅 别墅 （多户）联排式住宅 （townhouse) 特点：低层住宅与多层和高层住宅相比，最具有自然亲和性，宜人的居住氛围。但受到土地价格与利用效率、市政及配套的、规模位置等客观条件的限制，总体供应量有限。 低层表现形式 多层住宅小高层、高层住宅 多层住宅、小高层住宅、高层住宅、超高层建筑 多层住宅 多层住宅指：4-6层高的住宅 小高层住宅 主要指7-11层高的住宅 高层住宅 一般至12层以上的住宅 超高层建筑 建筑总高度超过100M的 高层表现形式 户型图 户型图 是按一定的比例绘制的住宅建筑的水平剖面图。 一些房地产开发和销售企业，为了使购房者更全面地了解住宅的基本情况，往往在平面图上配置家具的尺寸和位置，便于人们的联想和识别。 楼层平面图 户型楼层平面位置图 标明户型在楼层平面中所处的位置 开间和进深 开间和进深 住宅的开间 　住宅的开间就住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。 住宅的进深 　住宅的进深就是指住宅的实际长度，是一间独立的房屋或一栋居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。 层高和净高 层高和净高 层高：指下层地板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 一般参数为2.7—2.9米 净高：指下层地板面表面到上层楼板面下表面之间的距离。 两者关系：净高=层高-楼板厚度 使用率、实用率 使用率 使用率：是住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比，一般高层蝶式房型在72%至75%之间，板式结构在78%至80%之间。 实用率：是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。 商品房的销售面积如何测算 商品房的销售面积如何测算 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积极为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和，即： 商品房 = 套内建 + 分摊的公用 销售面积 筑面积 建