房地产产品定位的技巧.docVIP

房地产产品定位的技巧 一、容积率配置技巧? ? 如果在北京市有块面积5 000平方米的住宅用地，分别由不同的人进行产品定位，有的人可能会尽量节约和控制一楼面积，采用开放空间设计，塑造单栋高层建筑，以创造高层空间价值；有的人可能会将可建总建筑面积尽量用于低矮楼层(例如一、二楼)，规划矮胖型建筑物，一方面把握临街店面商业价值，一方面节省建筑成本；有的人可能规划数栋建筑，高矮参差，既能丰富造型，又能视栋别用途作弹性规划。不论基于何种原因，产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物，而所谓的容积率利用，就是指如何将每块土地的总可建建筑面积(楼地面面积)利用到极致。? ? 同样一块土地，因为目的不同，可能导致不同的容积率利用方式。一般而言，定位者要考虑的原则或目的大抵有下列数个角度：(1)空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区域，一楼店面价值可能数倍于高楼层的价值，因此总可建建筑面积应尽量分配于低楼层；反之，商业气息弱的区域，则可以考虑向高楼层建筑靠近。(2)建筑成本与容积率利用方式的关系，越是高耸或造型特殊的建筑，其营建成本愈高，因此要权衡所增加的成本及可能创造的空间价值，以决定最佳容积率利用原则。(3)建筑工期与容积率利用方式的关系，例如两栋10层的建筑与单栋20层的建筑，前者的施工期将比后者节省许多，而工期将直接影响投资回收的速度及营业